地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、事務所やマンションが建つ幹線沿いの商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、ある程度精度の高い収益価格が求められるようになってきている。したがって、実際の市場を反映した比準価格とともに、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗住宅併用地域であるが、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり地元企業・投資家等であるが、利用用途の過半が住宅であるため、賃貸事業の投資採算性は幾分劣る。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、土地需給の動向等を勘案のもと、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所ビル、住宅等が見られる商住混在地域である。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層ビルに低層店舗も見られる商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性にやや欠ける商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層店舗、共同住宅、事業所等が見られる。郊外型の商業地域。住宅用途への転用も見られるが、当面は現状のままの土地利用形態を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等も見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビル等が建ち並ぶ地域であり、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

中低層の小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ従来からの近隣商業地域であり、特段の変動要因は見受けられない。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例も価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有する。収益価格は本件では店舗兼共同住宅を想定し試算しているが、当該地域では賃料水準が低く収益に基づく土地価格の形成がなされていないと思料する。本件需要者は収益目的より自用目的での取引が多いと考えられるため、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中低層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗事務所兼共同住宅を想定して求めたもので、賃貸経営の投資採算性を示している。本件における需要者の中心は、地元の法人及び個人事業者、投資家等である。したがって、市場参加者の観点から、市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅至近の商業地域である。周辺地域においてはマンション等の土地利用が見受けられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は千種区等の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、更に代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため比準価格と比較して低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり説得力を有する。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。賃貸市場は熟成しているが、土地建物一体の価格を元本としての事業採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部に近く、地下鉄等利便性も良好であり、マンション用地需要や賃貸マンション等に対する投資需要は強含みであり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区・東区区境周辺の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性を考慮した実証的な価格である。収益価格は、現況を踏まえ店舗兼事務所を想定の上試算したが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用や実需目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅の至近に位置し、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅至近の中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、試算価格の説得力の観点から、市場参加者の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層店舗や高層マンションが見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、幹線、準幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

千種区の西部に位置し、旧来からの既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動なく、需要も安定的で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、地域の状況を変える特段の要因もなく、当面は現状のまま推移すると思料される。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域であると思料される。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。