地域要因

環境の良い区画整理済住宅地で、市域でも人気が高い。このため地価は比較的底堅い。

地域要因の将来予測

駅に近い整然とした区画整理済住宅地域であり、居住環境が良好であることから今後も人気を維持すると思われ、地価も比較的底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は戸建住宅中心の住宅地域に存し、アパート等による土地利用は稀であって、取引としては居住目的が中心である。これから、この地域の地価は収益性より快適性等の居住環境を重視して価格形成されているものと認められる。よって本件では、指標性に劣る収益価格は参酌にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の住宅地域は供給過剰で、既成住宅の地域は新規分譲地と比べて需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

富士宮駅南の中級住宅地域であり、当面の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な集客施設がなく、発展の期待性が低い商業地域で、新規出店等の為の土地需要は弱く地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗併用住宅が利用の中心。賃貸市場は節税目的等を主とし未成熟で、投資に見合った賃料確保が困難ことから収益価格は低位の試算となり有効性が低い。本件では同一需給圏内の類似地域の実際に取引された信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要を喚起するような地域要因の変動はない。新規分譲地との競争力は弱いが、利便性及び住環境は標準的であり、需要は相応に存在している。

地域要因の将来予測

概ね熟成された住宅地域であるが、農地も残されており、徐々に農地の宅地転用が進み、緩やかに住宅地の割合が増加するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の賃貸共同住宅も見られるが、自用の住宅建築目的での土地取引が中心となっており、居住の快適性及び利便性を重視して価格が形成されている。標準地の面積等を考慮すると、経済合理的な建物の想定は困難であるため、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から規範性の高い取引事例を収集し得たことから、比準価格を採用し、前年からの市場動向の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に位置し、宅地供給が多く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

低層住宅地を中心とした新興住宅地域で、周辺農地の宅地化も徐々に進行するものと予測する。

価格決定の理由

適切な造成事例が収集できないため、原価法の摘要を断念した。また、第一種低層住居専用地域に存し、容積率が60％しかないため、アパートマンションを想定しても経済合理性のある建築計画が難しく、収益還元法の適用は不適と判断した。一方、取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外型店舗に顧客が流れ、駅前商業地域は衰退している。富士山の世界遺産の効果も当地域にはほとんど見られない。

地域要因の将来予測

富士宮駅前の商店街であるが、品揃えが多く駐車場の広い郊外型店舗に顧客が流れており衰退傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地のため積算価格は求め得なかった。2試算価格は上記の通りである。対象標準地の周辺は画地規模が大きくなると賃貸もでてくるが、全体的には自用の店舗事務所が多く収益を重視した賃貸目的よりも自用目的の取引が主体である。そこで、指定基準地との均衡も検討の上、比準価格を重視し収益価格を関連づけて上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

顧客の減少が続く既存駅前商業地域で、富士山世界文化遺産指定効果は見られず新たな出店需要等は少なく地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗事務所が利用の中心。賃貸市場は節税目的等を主とし未成熟で、投資に見合った賃料確保が困難なことから収益価格は低位の試算となり有効性が低い。本件では同一需給圏内の類似地域の実際に取引された信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣地域は中規模一般住宅が多い既成の住宅地域で利便性・住環境は良好であるが、総額が大きいこと等から地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 近隣地域は中規模一般住宅の多い既成の住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は利便性・住環境は良好であるが総額が大きいこと等から、今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中規模一般住宅が多い市街地の住宅地域で富士宮市にあっては品等が良好であること等から自用目的の取引が殆どで、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等からやや低位に試算された。以上から、相対的に精度が高いと判断した比準価格を中心に精度が劣る収益価格は参考に留め、指定基準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

北向傾斜の地域で、居住環境並びに利便性においても、富士宮市の住宅地域の中で、特別な優位性は持たない。

地域要因の将来予測

周辺には若干の空地も残る郊外住宅地域で、熟成しつつ推移するものと予測される。北向傾斜の駅南住宅地域で、土地需要は弱く、周辺に開発余剰地も残されているため、地価は引き続き下落と予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の戸建住宅向けの画地であるため、収益価格の試算は省略した。比準価格については、富士宮市駅南住宅地域における規範性のある複数事例に基づき大数的に求めたもので、補修正並びに比較調整とも適正に行われており、その信頼度は高い。従って、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。