地域要因

既成住宅地域であり、地域要因に変動は見られないが、需要は依然として低迷しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

足利市東端部に位置するやや古い分譲住宅地域である。中心部から距離のある住環境にやや劣る住宅地域で、住宅地の選別化が進んでいる中、需要はやや弱く、地価水準は下落傾向にある。

価格決定の理由

標準地の存する足利市東部の住宅地域において信頼性の高い取引事例を豊富に収集できたので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は画地規模がやや小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

中心市街地からはやや距離が離れた農家集落地域である。地価は中心市街地外周部からの下落の影響がやや認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は郊外部の集落地域であるが、市街化調整区域という用途規制により賃貸物件は皆無であり、自己用住宅地としての利用が殆どである。土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定され、周辺の取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。従って比準価格を採用し、市街化調整区域内における土地の需給動向等も考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では公共施設が多く立地していたが、統廃合により、閉鎖が続いている。跡地の一部で戸建住宅の分譲が行われている。

地域要因の将来予測

路線商業地背後の一般住宅とアパートが混在する住宅地域である。周辺の公共施設の統廃合の影響で利便性の低下が見られる。住環境の優れた地域との競合で需要も弱く、地価は下落傾向であると予測する。

価格決定の理由

周辺には古い戸建のアパートが混在するが昨今の賃貸事情を反映して、空室が多い。こうしたアパートは相続税対策等により建築されたものが多く、土地価格に見合う賃料が収受できない状況であるため、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は多数の取引事例から求められ、快適性や利便性の要因が的確に反映されており信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の農家集落地域である。地域的に大きな変化はなく、調整区域内の住宅地の需要は弱く、価格水準は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅に一般住宅等が混在する農家集落地域であり、地域要因に大きな変動が見られないことから今後も現状のまま推移するものと予測する。市街地地価の下落等の影響により地価は小幅な下落が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺は調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は非適用とした。当該地域は、地縁的選好性を有する個人による自用目的の取引が中心であり、調整区域内の取引事例から試算した比準価格は、実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから、信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途的には工業地域であるが、周辺において住宅化が進んでいる。

地域要因の将来予測

工場が多い地域であったが、経済の低迷により撤退が相次ぎ、跡地が住宅に移行しつつある。用途地域以外に工場用地としてのメリットが薄く、今後の動向が注視される。

価格決定の理由

自用の工場が多い地域にあって、工場を賃貸するケースは希で、適切な賃貸事例は収集出来ないため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は工業地の取引及び周辺地域の住宅地の事例等により求められており、対象地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内南北の幹線への店舗の流出傾向もあって、商業集積がやや劣り、地価水準も市場の動向を反映し低調である。

地域要因の将来予測

古くから車輌関連の営業所等が集積している市東西幹線にあるが、近年は市内南北幹線道路への商業集積が増しており、やや空洞化傾向にある。今後も地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 土地取引は、幹線沿いに業務関連の事例がみられ、地元間の取引が多く市場性を反映している。収益価格も幹線沿いの店舗等テナントの賃貸事例もみられ直接法を採用したが、賃料の下落傾向にあってやや低位に求められた。よって、比準価格を重視しつつ収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅団地内の熟成度は高いが、団地全体が老朽化しており、街路条件も劣ることから、需要の弱い状況が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は成熟した住宅団地に属し、地域要因の変化は乏しいと予想される。近接する類似地域において新規分譲が多く、やや供給過剰の状況にあり、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地に存し、近隣地域及びその周辺には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が認められないことから、収益還元法は適用しなかった。また、適切な造成事例が得られなかったため、原価法も適用しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討の結果、当該価格は概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

西の産業道路沿いの、郊外の路線商業地域であるが、市内の需要は、高萩町や国道50号沿いの方が高いため、需要が低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は、通称西の産業道路沿いの路線商業地域である。東の産業道路に比べ劣り、国道50号沿いの郊外型店舗の増大により停滞傾向にある。当面地価は、下落傾向を示すものと認められる。

価格決定の理由

近隣地域内は、店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域であり、自用目的、賃貸目的など様々な取引があることから、比準価格を標準としつつ、収益価格をも十分関連付けて、路線商業地域の特性なども検討して、前年価格や市場動向、円安傾向、原油価格の下落やイスラム国によるテロ、中国経済の減速傾向等の世界経済への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

流通系事業所の多い工業団地で、地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

流通系事業所の多い工業団地で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。栃木県南の工業団地の取引は堅調で、通販等の増加で流通業務団地の需要も多く、地価は下げ止まり傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は佐野市南部郊外の流通系の事業所の多い工業団地である。後述の理由により、収益価格及び積算価格を求め得なかったが、比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例に適切な補修正を施し試算したもので市場性を反映し実証的意義は高い。従って、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。