地域要因

郊外型住宅地域で利便性が劣るため需要は鈍い。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした新興住宅地域であり、利便性が劣り需要は弱く、今後も地価下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。他方近隣地域は賃貸市場は未熟で収益還元法の精度は劣ることから適用しなかった。したがって、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地元居住者などに住宅需要は限定されることから需要量は少ないが、供給量も少ない。

地域要因の将来予測

那珂市市街化調整区域内において区域指定地域を創設予定で、この行政的要因の変化が当地域の需給動向に与える影響の程度を注視する必要がある。

価格決定の理由

近隣地域内では自己使用の住宅が大半を占めるため、賃貸需要は小さく、収益還元法の適用を見送った。当地域は快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的であると認められる。以上から代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が増えつつある住宅地域である。利便性が劣り需要は弱く、今後も地価下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例は代替性の高い事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内にはアパート等の収益物件は少なく、賃料水準の把握が困難であり、収益価格の規範性は低い。よって、収益価格は参考に留め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年特に変化が無いことから、今後も大きな変化は予測されない。地価下落率は、縮小傾向となっている。

地域要因の将来予測

低層住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

比準価格は、常陸太田市内の比較的駅に近い住宅地の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。取引時点が新しく、地域格差率の小さい事例を採用しており、市場性を反映している。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅等が建ち並んでおり、今後も大きな変化は予測されない。地価下落率は、縮小傾向となっている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

比準価格は、常陸太田市内の比較的駅に近い住宅地の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。地域格差率の小さい事例を採用しており、市場性を反映している。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、今後も大きな変化は予測されない。地価下落率は、縮小傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、常陸太田市内の常陸太田駅を最寄駅とする住宅地の事例を中心に収集選択し、適正に試算している。地域格差率が最も小さい事例を採用しており、市場性を反映している。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いている。依然、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、標準地同様、旧来からの商店街に位置する規範性の高い取引事例を中心に採用し、適正に試算している。収益価格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、標準地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸市場の熟成度は低い。よって、本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。