茨城県常陸太田市東二町字東二西２２２６番２(常陸太田駅・谷河原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
28,800円
2017年01月01日に行った茨城県常陸太田市東二町字東二西２２２６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県常陸太田市東二町字東二西２２２６番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 28,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 常陸太田、1,100m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 銀行、店舗等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東9.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島朋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島朋美 |
|---|---|
| 価格 | 28,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いている。依然、地価は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、常陸太田市内及び隣接近接市内の用途的地域が商業地の地域と判定した。標準地は、高台に形成された旧来からの商店街であるため、需要者の中心は、地元企業である。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は、価格形成は個別的で、中心的な価格帯をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、事業の採算性を個々検討し、200㎡程度で500万円強程度と思われる。 |
| 一般的要因 | 道の駅ひたちおおた等、新規出店が見られる地域は、平地部分が多い。高台にある旧来からの商店街である標準地周辺への新規出店は、少ない。 |
植野裕高氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植野裕高 |
|---|---|
| 価格 | 28,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域内に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 銀行、商店等が建ち並ぶ旧来型の近隣商業地域である。閉鎖店舗も多く、商業地需要は停滞しており、価格は今後も下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需要圏は常陸太田市、日立市内の商業地域等である。標準地の品等を考慮すると需要者は地縁を有する法人又は個人等が中心となる。顧客の郊外への流出により中心部の空洞化が進み、地価下落が続いている。土地取引が少ないため、中心的な価格帯を把握することは困難だが、土地200㎡程度の店舗地で600万円程度と推定する。 |
| 一般的要因 | 地方経済の衰退から消費意欲は減退し、地価下落が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5382746 北緯 140度5309497 |
参考：該当物件周辺マップ
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茨城県常陸太田市宮本町字根道４９２番２ほか２筆茨城県常陸太田市馬場町字前原８２２番２茨城県常陸太田市馬場町字遠通６６４番３茨城県常陸太田市木崎二町字上軍田９２８番１４茨城県常陸太田市金井町３６２７番内茨城県常陸太田市天神林町字下宿２４２６番１茨城県常陸太田市瑞竜町字今宮後５１５番７茨城県常陸太田市増井町字小林５１２番９茨城県常陸太田市栄町字滝坂３１５５番２外茨城県常陸太田市木崎１町字木崎東１９９２番１
参考：近隣駅の地価相場
常陸太田駅(地価相場 24,900円/㎡)谷河原駅(地価相場 21,700円/㎡)河合駅(地価相場 24,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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