地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、駅徒歩圏、かつ閑静な住宅地域であり、需要が堅調であることこから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静かつ熟成した住宅地域。今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

京浜東北線、埼京線の2路線利用可能な駅徒歩圏内に存し、アパート等も見受けられるが、取引の中心は、居住の快適性を追及する自用目的の低層戸建て住宅である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地から求められた規準価格にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

幹線市道「与野中央通り線」に面した標準地で、与野本町駅が徒歩約5分弱にあり、中央区役所も至近にあって利便性の良い地域であるが、与野中央通りには一般住宅も多く、商業環境が熟成するには時間を要する。

価格決定の理由

市内商業地取引では、中心部の高額取引が目を引くが、中価格帯の商業地取引はまだ少ない。本件ではやや広域に事例を求めたためかやや開差が生じたが、5価格の中庸を比準価格としたもので市場の実勢を概ね適切に反映している。収益価格は周辺の賃貸動向を基に試算したもので、土地の収益性を顕現する理論的な価格である。本件は収益物件であり、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

駅から徒歩十数分にある利便性の良い住宅地域で、これまで比較的高価格の地価を維持している。当該標準地程度の規模は総額が張って需要が限定されることもあり、徐々に小口化していくと予測される

価格決定の理由

近隣には賃貸共同住宅も少なくないが、土地取引の中心は持家目的であり、賃貸建物を建てる目的で土地を取得する例は極めて少なく、近隣の地価は収益性ではなく生活の快適性や利便性等を重視した要因で下支えされている。本件ではこの地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準にして収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成している。一般住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅などの収益物件が散見されるものの、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

郊外住宅地で、地域要因に特段の変化は見られず、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に共同住宅等も見られるが、当該アパートは多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域においては比準価格が有力な指標となることから、当該比準価格を重視するが、先走りがちな又は悲観的になり過ぎる取引価格の験証手段として収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

北与野駅及びさいたま新都心駅の2駅が利用可能で交通利便性が良好であり今後も需要が見込まれる。特筆すべき変動要因も見受けられず、現状のまま良好な住環境が推移されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした交通利便性の高い住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産の収益性を反映する理論的な価格とはいえるものの、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることより、やや低位に求められた。よって、本件評価においては市場の実態を反映する比準価格をより重視するものとし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本町通り沿いの低層店舗を中心とする商業地域である。地域要因は変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にある既成の路線商業地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小売り店舗や営業所の建ち並ぶ既成の路線商業地域である。賃貸経営により収益獲得を目的とする投資需要はあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低位に試算された。よって本件では、取引市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を関連づけ、一般的要因等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

閑静な既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域に所在し、低層階を店舗または事務所等の業務用途、上層階が共同住宅及び事務所としての利用が中心となっている。但し、地域自体の商業繁華性が際立てて高いとはいえなく収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、本件においては市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏外の戸建住宅を中心にした地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

南与野駅徒歩圏にあって共同住宅も混在する比較的利便性の良い住宅地域で、需要は底堅く今後発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近く利便性良好なためアパート等の収益物件も混在しているが、市場取引の多くは自己利用を目的とした物件取得が殆どで、地価は収益性よりも生活の快適性や交通利便性といった居住環境を重視した要因で価格形成されている。本件では、このような地域的特性に鑑み、市場実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には畑や空地等も残る中に一般住宅が建つ住宅地域であるが、やや郊外に位置することより今後の進捗速度は緩やかに推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、一部共同住宅も存するが、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度が高く、都心への交通利便性も良好な住宅地域である。大宮地区の人気エリアの一角であり地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

JR大宮駅勢圏の熟成度の高い住宅地域である。供給が限定的で潜在需要が強いため、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

JR大宮駅から徒歩圏内で居住の快適性が重視される戸建住宅地であり、共同住宅等の収益物件は限定的であり、大宮駅近郊の収益物件と比較すると賃貸市場が未成熟のため比準価格より低位に試算された。自用目的での取引が主であるため、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にあり、大型商業施設（イオン与野ショッピングセンター）に近い居住環境が良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心への交通利便性が良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心で、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。