地域要因

本庄駅南口から近い低層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要は低水準ながらも底堅く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

低層店舗兼事務所等が集積するが一般住宅等も混在するなど繁華性は低く、当面現状を維持すると予測する。駅前に位置し店舗等の賃借需要が見込めることから、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本庄駅南口に近接しているため、店舗、事務所等の賃借需要は低水準ながらも見込めるものの、駐車場を備えていないこともあり需要者の業種・業態は限定的である。一方比準価格は、商業地の取引事例が乏しい中で類似地域において代替競争関係にある事例から試算していることから、賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本庄駅から近く、住環境も良好であり、駅南口の区画整然とした住宅地として人気がある。潜在的な需要もあるため、下落率は小幅で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の成熟した住宅地域であり、当面は良好な居住環境を維持するものと予測する。需要は比較的堅調な地域であり、今後の地価の下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるものの、既存地主が有効利用や節税目的で所有するものが大半であり、投資用物件としての土地の需要は少ないため、収益価格を指標とするには相対的に限界がある。市場では自用目的の取引が支配的であり、比準価格は市場の実態を反映している点で信頼性が高い。よって、市場の特性を十分に踏まえながら、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本庄駅北側の旧市街地に存する商業地域であり、商業繁華性は衰退している。特に地域要因に変動はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本庄駅北口周辺の商業地では空き店舗も多く、賃貸借市場は低迷しているため賃料は相対的に低めに設定されている。よって本件でも収益価格は低位に求められた。一方比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、商業地ではあるが比準価格を中心に、対象標準地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成市街地に存する住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に大きな変動は見られないが、地価は依然として弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

本庄駅から徒歩圏に存する既成市街地内の住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持して推移するものと予測する。地価の下落幅は縮小傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるものの、既存地主が有効利用や節税目的で所有するものが大半であり、投資用物件としての土地の需要は少ないため、収益価格を指標とするには相対的に限界がある。市場では自用目的の取引が支配的であり、比準価格は市場の実態を反映している点で信頼性が高い。よって、市場の特性を十分に踏まえながら、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道17号沿いに店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域である。潜在的な需要はあるが需給とも低水準で、地価は小幅ながら下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道17号沿いに飲食店舗等商業施設が建ち並ぶ中心商業地域の一角であり、当面現状を維持するものと予測する。需給ともに低水準ながら底堅い地域であり、地価は小幅な下落率を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

国道17号沿いに飲食店舗等商業施設が建ち並ぶ路線商業地域であり、現状集積度は高いものの、景気の回復基調に停滞感がある中で、地方都市の幹線道路沿いの店舗等路線商業施設の賃借需要はやや低調であり、投資目的よりも自用目的の需要が中心である。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅南口の区画整然とした住宅地からははずれるが、本庄駅から徒歩圏にあるため利便性は良好である。需要は概ね堅調だが地価は依然下落傾向である。

地域要因の将来予測

区画はやや雑然としているが一般住宅も増え住宅地域として成熟していることから、当面現状の住環境を維持すると予測する。駅徒歩圏にあり需給とも概ね堅調だが、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の一般住宅を目的とする取引が中心であり、類似地域において規範性のある取引事例が収集し得た。また、共同住宅等の収益物件も混在するものの、周囲で一般住宅が増えたことにより、戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していることから、収益性より居住の快適性を重視する地域である。従って、住宅地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地域として熟成されており、地域要因の特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅等が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。地価の下落幅は縮小傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるものの、地主が土地の有効利用や節税目的で所有するものが多く、純粋な投資用物件としての土地の需要は少ないため、収益価格を指標とするには相対的に限界がある。市場では自用目的の取引が支配的であり、比準価格は市場の実態を反映している点で信頼性が高い。よって、市場の特性を十分に踏まえながら、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅の中に空地などが見られる住宅地域である。特に地域要因に変動は認められない。地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い中、空地も見られる住宅地であり、当面は現状のまま地域要因に大きな変化は無く推移していくものと予測される。地価水準は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は、周辺に共同住宅も見受けられるが、空地も残る住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が主で、一般住宅が建ち並び居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた市場性を反映し精度の高い比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめた。さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本庄早稲田駅周辺地区内の宅地供給が一段落したものの、位置的に劣る当該地域の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は区画整理事業の完了した住宅地域で、一般住宅、アパート等が増えており、住環境良好な住宅地域として熟成して行くものと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域はJR高崎線南側の土地区画整理事業が施行された居住環境良好な住宅地域である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。周辺にはアパート等が見られるが、持ち家指向の強い地域で、自用目的での取引が中心であり、収益性より居住の快適性を重視する住宅地である。以上から、比準価格を重視しつつ、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地勢や環境のやや劣る住宅地域で、不動産需要はJR高崎線南側に比較して乏しく、地域の高齢化も進んでおり、地価は下落基調である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、今後とも同程度の環境を維持するものと予測する。ただし、空家も多く、地域の高齢化が進んでいることから、地価水準は下落基調を続けるものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は現実の取引に基づいており信頼性が高い。収益価格は土地コストの安い旧来の地主が賃貸経営を行うことが多いため、賃料水準が低く、やや低めに試算された。対象標準地は収益性よりも快適性が重視される住宅地域にあるため上記比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、周辺地域の不動産の需給動向、代表標準地との均衡、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。