地域要因

バス便に依存した北東部の低層住宅地域で、地勢にやや難があるが、地価はほぼ底打ち感が出ている。

地域要因の将来予測

特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等も若干見られるが、採算性を確保するには至っておらず収益価格は低位に試算された。当地域は、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心で、自用目的での取引が支配的となっている。よって、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、周辺標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境良好な住宅団地で、アクセス、生活利便性は圏域内中庸、日野方面への連続性に優れ中堅所得層の需要は堅調、価格は強含み横這い基調にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした中規模地が連なる分譲住宅地で、地域は概ね固定的で特段の変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者は新築目途の土地取得者を含め自用の中小規模戸建住宅を求める一次取得者が中心で二次取得者も参入する。住環境良好な快適性を価格指標とする戸建住宅中心の低層住宅地域に存するため、賃貸アパートを想定した収益価格は試算しなかった。。よって、自用目的の実際の取引に基づき市場実態を反映した比準価格を採用し、当該地域及び周辺地域の不動産に対する需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

特に大きな変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅で自用目的が殆どであり、賃貸物件はほぼ見受けられない。そのため、収益物件の採算性は低く、収益還元法の適用は見送ることとした。一方、同一需給圏内より採用した取引事例を時点・地域要因等の比較検討を行い、試算した比準価格は、市場の取引実態を反映した価格が求められたものと判断する。比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR八高線が最寄駅で駅からも徒歩圏であるが利便性はやや低い。住宅地としての環境もやや劣る。地価水準は横這い傾向を示した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は郊外に位置するバス便の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が中心である。第1種低層住居専用地域で容積率も80％以下と低く、経済合理的な賃貸住宅は不可能な地域につき収益価格は適用しない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はみられないが、倉庫用地等への需要増大もあり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

日野市西部の工業地域と一体的に工業地域を形成しており、地域要因の大きな変化は認められず、今後も現状のまま推移すると予測する。地価は倉庫用地等に対する需要増大により、強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、工場、倉庫等が多い既成の工業地域である。収益目的の取引は少なく、自用目的での取引が中心となっており、収益価格は低く求められたので、収益価格は参考程度に留めた。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼できる取引事例が収集でき、比準価格の信頼性は高い。よって本件においては、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向と広域的な価格整合性に配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性の劣る分譲団地で、住宅需要は弱めに推移している。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が区画整然と建ち並ぶ地域で、特段の変動要因がないことから今後も同様の地域として推移していくものと予測する。地価は若干回復傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、八王子駅北部にある標準地と同様の住宅環境である取引事例から比準し、客観性がある。かたや、賃貸需要が乏しく採算に見合う収益性が見られないことから、収益還元法の適用は断念した。以上から客観性が高い比準価格を標準とし、同様な住宅団地の需給も踏まえ、代表標準地との検討もし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からはやや離れるが、区画整然とした住宅街である。画地規模が大きいため単価的には割安になる傾向にある。

地域要因の将来予測

駅から離れた崖線下の中規模住宅地域で、格別の変動要因はないが徐々に敷地の細分化傾向が進んでいる。

価格決定の理由

近隣地域は東中神駅からやや離れた中規模住宅地域で、地域内は戸建住宅が建ち並んで自己居住を目的に価格形成されており、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益還元法は適用できなかったが、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。