地域要因

用途の多様性を有し安定的な需要が見込まれる京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

京葉道路沿いに中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ当該地域においては、自ら使用する目的の建物用地として及び収益獲得目的の賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の営業所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、景気回復を背景に、地価は引続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

両国駅に程近い商業地域であり、周辺地域を含み特段の大規模開発等はみられないため、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価上昇は今後も続くが、その程度は縮小していくものと予測する。

価格決定の理由

実需に基づいた自用目的の取引が多い地域であり、典型的な市場参加者は資産性を重視して取引に関する意思決定を行うものと把握されるため、比準価格に相対的信頼性を認める。一方で、典型的とはいえないまでも収益目的の取引も散見されることから、収益価格についても一定の説得力を認める。以上より、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心との接近性等の利点を有することから、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地周辺は、マンション需要の多い地域である。主要な需要者は分譲収益を目的とするデベロッパー等であり、開発法による価格を前提として取引を行うことが考えられる。また、近時の市場の傾向を反映した比準価格も規範性が高い。比準価格と開発法による価格はやや開差が生じたが、典型的な市場参加者が分譲マンション業者であることから開発法による価格を重視し、比準価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

京成曳舟駅徒歩圏の、道路幅員がやや狭い雑然とした住宅地域で、近時同駅周辺の整備が進展しているものの、市場特性に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は概ね堅調であるため、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

価格決定の理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主たる需要者はエンドユーザーが中心で、近隣地域及びその周辺地域は投資目的の取引がやや少なく、特に標準地のような戸建住宅に適した画地については、収益性の土地価格に与える影響度は希薄であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準的な繁華性を有し安定的な需要がある京葉道路沿いの商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は京葉道路沿いの商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移するものと予測する。なお、同国道は都市計画決定による道路拡幅の計画があり、用地の取得が徐々に進んでいる。

価格決定の理由

中高層の店舗、事務所、マンションが建ち並ぶ当該地域においては、自己利用目的の建物用地として及び収益獲得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況にはない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格をやや重視し、還元利回り等想定要素を含む収益価格を関連づけ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域としてその地域の特性等に大きな変化はないものの、市況を反映して需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調な住宅需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、収益性に着目した投資家サイドの理論的な価格であり、中層事務所兼共同住宅地である当該標準地にも十分参考となる価格ではあるが、収益価格は想定要素が多く、また、還元利回りに市場動向を織り込むことは困難であるため、近時の傾向をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近年は、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリアとして人気が高まっている。

地域要因の将来予測

近年、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリア（御徒町∼蔵前∼浅草橋にかけての2km四方の地域）として、人気があり、店舗・事務所ビルの需要は今後も見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性の高い事例を選択採用して試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、高層店舗付事務所ビルを想定した収益性を反映し、説得力を有する。よって各試算価格の手順の各段階について再検討し、当該地域の立地性、市場動向等も考慮し、比準価格と収益価格をほぼ等しく関連付け、周辺標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。