地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

南浦和駅の駅前商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場において成立した取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性を有する。収益価格は賃貸店舗事務所ビルを想定して求めているが、やや低位に求められた。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する、熟成した既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、当面現状維持と予測する。景気回復傾向を受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅への接近性に優れ、都心への通勤等の交通利便性が良好であるため、戸建住宅以外にもアパート等の賃貸用共同住宅が見られる。しかしながら、市場の実態は自己利用目的の取引が中心である。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の有力な験証手段となる収益価格を十分関連付け、代表標準地から求められた規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも比較的近く需要が堅調であることから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理中の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理が進められており、住環境は徐々に改善されつつあるが、急激な変化はなく価格に影響を及ぼす地域要因の大きな変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理事業が進捗中の住宅地域であり、将来の住環境改善が期待されるが、現在は開発を制限されているエリアが多いため、徐々に住宅が建設され、熟成度を増しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は南浦和駅徒歩圏の区画整理事業が進捗中の住宅地域内に存する。比準価格は南浦和駅または蕨駅を最寄駅とする取引事例を採用し、区画整理地内の市場性を反映した価格が試算された。対象地は交通接近条件がやや劣るため利便性が選好される賃貸住宅を想定した収益価格は低位に試算されたと思料される。以上のような理由により比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅とアパート等が混在する住宅地域だが、収益を目的とした取引は極く僅かで、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成する主たる要因は居住の快適性や交通・生活利便性であり、本件ではこのような地域的特性に鑑み、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一部に空地等も存する住宅地域である。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅を中心としてその他一部未利用地等も存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は緩やかに上昇傾向にある。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持する中にあって、特に人気のある武蔵浦和、浦和駅徒歩圏に位置する当地域の住宅地の需要は依然として高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。最寄駅以外に浦和駅徒歩圏にも位置しており、同駅の利便性向上や駅前再開発等への期待もあって今後とも現状を維持しつつ発展的・安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は最寄駅は異なるが、周辺住環境及び価格水準が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。利便性が優れる住宅地域であり、景気回復基調のなかで地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に比較的近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外であるが幹線道路に近く住宅需要の堅調な地域である。価格形成要因に特別の変動はないが、地価は当面緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

価格決定の理由

浦和駅周辺の利便性向上に伴う人気の高まりから潜在需要は比較的高い。居住の快適性が重視される住宅地域であり、アパート等を想定した収益物件は限定的である。そのためアパート経営を想定した収益性は取引に際してあまり考慮されておらず、取引においても自用目的が中心となっている。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

中浦和駅の徒歩圏にあって共同住宅もみられる住宅地域で、比較的利便性が良く、今後も現状を維持していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件が混在しているが、市場取引では収益を目的とした取引は極めて限られており、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成している主たる要因は居住の快適性や生活利便性であり、本件ではこの地域的特性を踏まえて、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便であるが区画良好な住宅地域で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区画整然としたバス便の住宅地域である。地域要因に格別の変動がなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄り駅からバス圏にある郊外の住宅地域で、アパート等もみられるが、これらの収益物件は、既存地主が土地の有効利用や税金対策を目的に建築した建物が殆どで、採算性は良くなく、収益価格は低位に試算された。当該地域は自己使用目的に居住の快適性・利便性に着目して取引される住宅地域であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵浦和駅周辺開発の進展による商業施設の充実が見込まれることから、住宅地としての熟成度は高まるものと予測される。

地域要因の将来予測

武蔵浦和駅周辺開発が進展するに従い、近隣地域における居住の快適性が徐々に向上していくものと見込まれる。

価格決定の理由

再開発が進む武蔵浦和駅を最寄駅とする地域であるが、駅からやや距離があることから、収益目的の取引は少ない。取引の中心は自用目的の住宅取得と思われる。市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地から求められた規準価格に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。