地域要因

全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に強含みであり、地価水準は景気回復や都心部の影響を受けて微上昇又は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成されており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面は微上昇傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

小規模一般住宅の外、中低層アパート等が混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視する住宅地域であるので、したがって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連の適否に留意し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域に特に変化はない。また、新駅「小田栄」駅の開業に伴う交通利便性は従来のバス便利用と大きく変わらない。地価はやや強含みで推移した。

地域要因の将来予測

平成28年3月にJR南武支線で新駅「小田栄」駅が開業したが、運行本数、乗換の状況等から、交通利便性は従来のバス便利用と大きく変わらない。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は川崎駅からバス便利用の混在住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺には単身者及びファミリー向けのアパート等が存するものの、収益物件の取引は殆ど見られず、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする地域で、周辺に大きな開発動向もなく、不動産市場は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も存するが、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、指定基準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

川崎駅から遠くバス利用の住宅地域であるが、バスの運行本数は多い。JR南武支線「小田栄」駅開業の影響は低く、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅のほか賃貸アパートも混在しているが、川崎駅から遠いこともあり、新たにアパートを建設しこれを賃貸して収益をあげていくといった収益目的での取引は殆どなく、マイホーム取得や次男・三男等の世帯分離による自用目的の取引が多い。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川崎駅からバス利用であるが、バスの運行本数は多い。京急大師線の「鈴木町」駅・「川崎大師」駅にも徒歩圏で、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、居住の快適性や生活利便性、通勤・通学の交通利便性等が取得における選択指標となる住宅地域にあり、取引はマイホーム取得等の自用のものが大部分である。アパートも混在するが、これら収益物件は、旧来からの地主が主として節税目的等により建築したものがほとんどである。したがって、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地勢平坦で一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、格別の変動はなかった。地価は微増傾向で推移した。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持して行くと予測する。地価は横ばいないし強含みの動向と思料する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパートも混在するが、アパート建設は地主の税金対策の側面もあり、純粋に収益性だけで賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で居住の快適性を重んじる住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で街路条件も良好である。川崎新町駅は徒歩圏であるが、川崎駅からはやや距離がある。地価は微上昇である。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、アパート等も見られる熟成した住宅地域である。今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は微上昇で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほか、中低層の共同住宅等が混在する地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。周辺にはファミリー向け共同住宅等もあるが、当該地域が収益性よりも居住の快適性、安全性、利便性等を重視する地域であることから、収益価格はやや低位に求められた。従って、市場の特性を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準値との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因がなく、現環境を維持して推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

近隣地域は、既成低層住宅地域として熟成しており、将来動向としても安定した住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も混在しているが自用目的での取引が中心となり、取引は比準価格を標準に形成されている。したがって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の劣る路線商業地であるが、容積率を活かした店舗付き共同住宅等の需要は認められる。地価は微上昇傾向である。

地域要因の将来予測

店舗付住宅、店舗付共同住宅等が混在する商業地域である。商況は停滞気味であり、当面は現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は微上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域であり、中小規模の飲食店舗、店舗兼共同住宅等が混在している地域で、低層の店舗兼住宅も見られる地域である。やや繁華性の劣る状況が今後も続くものと思われる。したがって、取引動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。