神奈川県川崎市川崎区渡田山王町２６番３(川崎新町駅・八丁畷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


334,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区渡田山王町２６番３(神奈川県川崎市川崎区渡田山王町１９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を334,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区渡田山王町２６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区渡田山王町２６番３
住居表示渡田山王町１９−１９
価格334,000円/㎡
交通施設、距離八丁畷、650m
地積113㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西野秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士西野秀樹
価格335,000円/㎡
個別的要因当面は現状を維持しながら推移していくものと予測する。競争力の程度は普通程度と認められる。
地域要因繁華性の劣る路線商業地であるが、容積率を活かした店舗付き共同住宅等の需要は認められる。地価は微上昇傾向である。
地域要因の将来予測店舗付住宅、店舗付共同住宅等が混在する商業地域である。商況は停滞気味であり、当面は現状を維持しながら推移していくものと思われる。地価は微上昇で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎区及び隣接市区の範囲で、広幅員の道路沿いの路線商業地域と判定した。主な需要者は、マンション分譲業者、不動産業者、店舗や事務所として自己使用する目的の需要者等である。店舗事務所用地及びマンション用地の需要が認められる。中心となる価格帯は、敷地規模等で相当異なるため判断が難しいが、150㎡程度で、総額 5000万円前後と思われる。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。商業地は、繁華性のあるエリアと停滞傾向のエリアとの二極化傾向にある。

髙橋一也氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋一也
価格334,000円/㎡
個別的要因都市計画道路が計画決定されているが、当面は現状のまま推移するものと予想され、標準地に特段の変化はない。市場競争力は普通程度である。
地域要因路線商業地としての需要はやや停滞気味であるが、マンション用地や戸建分譲素地としての需要は比較的堅調である。地価はやや強含みで推移した。
地域要因の将来予測小売店舗、飲食店等が多い路線商業地域として概ね熟成しており、当面は現状を維持したまま推移するものと予測する。商況はやや停滞気味であることから、今後はマンション等の進出が増加していくものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、概ね川崎市川崎区、幸区、並びに横浜市鶴見区内の路線商業地域と判定した。主な需要者は、飲食・物販事業等を営む法人、不動産開発業者等である。駅前に比べると集客力が劣るものの、景気は緩やかな回復基調にあり、また駅徒歩圏にある立地や容積率の魅力からマンション用地との需要の競合が認められ、需要は比較的堅調である。なお、商業地の取引は規模や価格帯が様々であるため、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、希少性ある商業地に対する投資需要は旺盛である。また、マンション等事業用不動産に対する需要も堅調に推移した。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5180077
北緯 139度6953521

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県川崎市川崎区大島上町７番１２ほか１筆神奈川県川崎市川崎区渡田向町１８番１４神奈川県川崎市川崎区京町１丁目１２７番神奈川県川崎市川崎区浜町１丁目１３番２神奈川県川崎市川崎区池田２丁目１６３番１神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３神奈川県川崎市川崎区富士見２丁目５番１８外神奈川県川崎市川崎区小川町８番２１神奈川県川崎市川崎区京町２丁目１９５番５神奈川県川崎市川崎区渡田新町１丁目６番４神奈川県川崎市川崎区南町９番１０神奈川県川崎市川崎区小田３丁目９８番１７神奈川県川崎市川崎区日進町１３番１４外神奈川県川崎市川崎区日進町２３番８神奈川県川崎市川崎区元木２丁目８７番１外神奈川県横浜市鶴見区平安町１丁目５４番２０神奈川県横浜市鶴見区市場大和町１６７８番９外神奈川県横浜市鶴見区栄町通４丁目４４番２５神奈川県横浜市鶴見区市場東中町１６１６番２神奈川県横浜市鶴見区市場東中町１６１６番２神奈川県横浜市鶴見区平安町２丁目５番８神奈川県横浜市鶴見区平安町１丁目４８番９

参考：近隣駅の地価相場

川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)川崎駅(地価相場 903,000円/㎡)浜川崎駅(地価相場 276,000円/㎡)武蔵白石駅(地価相場 272,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード