神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３(川崎新町駅・鶴見市場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


252,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３(神奈川県川崎市川崎区小田２−２０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を252,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３
住居表示小田２−２０−４
価格252,000円/㎡
交通施設、距離川崎、2,600m
地積131㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井健之氏による調査レポート

不動産鑑定士石井健之
価格252,000円/㎡
個別的要因対象標準地は北側道路で、住環境は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因川崎駅から遠くバス利用の住宅地域であるが、バスの運行本数は多い。JR南武支線「小田栄」駅開業の影響は低く、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎区及び幸区の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が多い。かつての高度成長期には京浜工業地帯の工場・事業所に勤務する世帯が多かった既存の住宅地域である。川崎駅から遠く、一般住宅、アパートが密集した住宅地域で、まとまった規模の開発等はない。土地のみの取引は少なく、供給は従来の画地を更に細分化した小規模な建売住宅がほとんどである。取引は新築の戸建住宅で3500万円から4500万円位が主な価格帯である。
一般的要因景気は、円安・海外経済の持ち直し等を背景に回復傾向が続き、一般に地価上昇が見られるが、次期米国大統領の経済政策等、先行き不透明感もある。

酒部英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士酒部英樹
価格251,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川崎駅からバス圏の住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測川崎駅からバス圏の住宅地域で、中小規模の一般住宅や共同住宅が多い地域である。特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎区及び隣接市区を含む鉄道駅からバス圏の住宅地域が中心である。主な需要者は、区内外に居住するファミリー層が中心である。市場の需給関係は、熟成した住宅地であり、概ね安定している。一時取得者及び買換え層が主体で、中心となる価格帯は、土地2千5百万円∼4千万円、新築戸建住宅3千5百万円∼4千万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復している。一次取得者層の購買力は上がっていないが、低金利を背景に住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度513261
北緯 139度6997074

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市川崎区大島上町７番１２ほか１筆神奈川県川崎市川崎区小田３丁目１９４番神奈川県川崎市川崎区浅田４丁目１番２７神奈川県川崎市川崎区京町１丁目１２７番神奈川県川崎市川崎区砂子２丁目６番７神奈川県川崎市川崎区小田４丁目８９番６神奈川県川崎市川崎区小田２丁目７５番３神奈川県川崎市川崎区京町２丁目１９５番５神奈川県川崎市川崎区小田３丁目９８番１７神奈川県横浜市鶴見区平安町１丁目５４番２０神奈川県横浜市鶴見区平安町２丁目５番８神奈川県横浜市鶴見区平安町１丁目４８番９

参考：近隣駅の地価相場

川崎新町駅(地価相場 279,500円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)浜川崎駅(地価相場 276,000円/㎡)武蔵白石駅(地価相場 272,000円/㎡)安善駅(地価相場 268,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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