地域要因

泉地区では住宅等の建築が進み、空地がかなり減少した。

地域要因の将来予測

主に避難者が泉もえぎ台、葉山、泉ヶ丘、泉第3区画整理地域等を取得。泉地区は住宅数、居住人口が増加中。周辺住宅地域等の動向もあり、地価は僅かに上昇と予測する。

価格決定の理由

有料駐車場、JRパ−クアンドライド駐車場等があり、車での駅付近の利用が便利になった。商業地の事例は乏しく、広域から事例を採用した。市場性を反映する周辺地域の取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。駅前地区に近接しており、多様な利用が見込まれる。人気の高い地域で移転需要を中心に需要増の状況は続いている。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、地域要因の変化は小さいと予測する。特急停車駅である泉地区は、移転需要先として人気の特に高い地域であり、地価水準は当面は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、需要者は居住環境、利便性を重視し、市場で成立した取引価格を指標として意思決定することが一般的であることから、比準価格の信頼性は高い。収益価格は最近の建築費の上昇要因もあり、投資採算性等の観点から収益物件の想定が困難で試算できなかった。移転需要により取引価格は上昇しており、この最近の市場動向を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする区画整理事業済みの住宅地域で、移転需要により顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域で環境形成に格別の変動はなく、当分の間は現状持続と予測する。移転需要により顕著に地価上昇。今後は、同需要の漸減に伴い、上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測する。

価格決定の理由

地域内には一部にアパ−トも見られるが、戸建住宅が主体の地域で、対象標準地はアパ−ト敷地としては規模が小さいこと等から投資採算性に合うアパ−ト建築の想定は困難であり収益価格は試算しない。自己居住目的での取引が大半の地域であり、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は説得力に富む。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅団地で格別の変動要因はないが、移転需要増加の影響を受け取引価格は上昇している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地で変化要因は少ない。震災後、団地内及び周辺地域へ移転需要が拡大し価格水準が上昇したが、今後は、沈静化して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺には賃貸物件も見られるが、遊休地所有者が資産活用目的で建設する事例が多い。このため建築費の回収に主眼を置いた賃料設定となっており、地価水準に見合う賃料水準が形成されていない。土地取引は収益性よりも快適性が重視される傾向が強く、取引価格は周辺地域における取引価格を参考に決定されるのが一般的である。よって比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通りとした。

地域要因

街路条件の劣る郊外の住宅地域であるが、移転需要の影響から地価が上昇している。

地域要因の将来予測

農地等の宅地化が進み、郊外の住宅地域として発展的に推移すると予測する。地価水準が低く、移転需要の影響から地価水準は当面、地価上昇が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の住宅地域でアパート等も散見されるものの、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されいないため、投資採算性及び経済合理性の観点から収益還元法は適用しなかった。よって、自用目的で規範性を有する取引事例から求められた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、更に移転需要が活発な最近の不動産市場の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業済みの新興住宅地域で、移転需要により顕著に地価上昇。同需要は漸減しているが、周辺では一部に高値取引も見られる。

地域要因の将来予測

平成20年換地の概ね南向き雛壇状の新興住宅地域で、今後も住宅地域として熟成していくものと予測。移転需要により顕著に地価上昇。今後は同需要の漸減に伴い上昇幅縮小から次第に安定的に推移に向かうものと予測。

価格決定の理由

地域内には一部にアパ−トも見られるが、対象標準地はアパ−ト敷地としては規模が小さいこと、また近時の建築費上昇もあって、投資採算性に合うアパ−ト建築を想定することは困難であり収益価格は試算しない。戸建住宅が主体の新興住宅地域で、取引価格は周辺で成立した価格を指標として決定される傾向が強く、類似の取引事例から求めた比準価格は規範性が高く説得力に富む。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動はないが周辺地域における復興関連工事の進捗に伴い土地需要の回復は継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内及びその周辺では自己使用の工場が殆どであり、工業事業者向けの不動産賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算できなかった。同一需給圏内における工業地の取引は自己使用目的のものが支配的であることから、かかる市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、かつ近時の市内工業地に対する不動産市場の需給動向等を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧国道6号線沿道に立地し、また周辺で農地の宅地化が進んでいるなど地域的な発展要因が多く地価は上昇傾向を継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内では収益用不動産の取引市場の成熟の程度は低く、特に地方圏では収益価格の決定に大きな影響を持つ還元利回りについて市場の実態の分析が困難でまた長期にわたる予測要素も多いため収益価格は説得力に劣る。土地取引の中心は自用目的であり取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする地域の状況に変化はなく従来から地価水準は低廉である中で地価の変動に影響を与える要因も特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内及びその周辺には農家住宅も存するなど自己使用物件が殆どであってアパート等の貸家供給は見られず、住宅の賃貸市場が形成されていないため収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内における住宅地の取引は自用目的のものが殆どであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、かかる市場の実態を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。幹線道路及び高速インターとの接近性が良好な工業地域で、工業地の物件不足を背景に需要の増加傾向は続いている。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しており、地域要因の変化は小さく、ほぼ現状通りで推移するものと予測する。復興関連需要等は当面継続するものと見込まれることから、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の工場のほか流通関連施設等が多い地域で、賃貸事例は見いだせず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。需要者は製品コストの低廉性と生産効率を重視しつつ、市場での取引価格の水準を指標に購入意思決定することが一般的であり、取引事例から試算した比準価格は実証的であり、信頼性が高い。よって、市場動向を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で震災の影響もなく、格別の変動要因はないが、移転需要増加の影響を受け地価は上昇している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅団地で変化要因は少ない。震災後周辺地域における移転需要の拡大により価格水準が上昇したが、今後は、沈静化して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件は少ない戸建住宅中心の住宅地域である。賃貸市場は未成熟な地域であり、成立する価格も周辺地域における取引価格を最も重要な指標と位置づけ、決定される事例が多い。従って取引事例により求めた比準価格が市場の実態を踏まえた説得力のある価格となる。よってこの比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。