地域要因

駅前広場整備による街路条件の変化はあったが不動産市況に大きな影響はみられない。

地域要因の将来予測

牛久駅東口の商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移すると予測される。牛久駅前整備計画により回遊性等が向上したが、現状では需給に大きな変化はない。

価格決定の理由

牛久市内で顕在化した取引事例が少なかったので、周辺地域の取引事例も採用し比準価格を試算したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が得られたと判断される。また地域内には収益物件が見られるが、空室率の解消には至っておらず、賃貸市場の熟成は途上の段階と把握される。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

駅接近性等の利便性に優る住宅地域であるが、ひたち野うしく地区等の新興住宅地との比較ではやや競争力が劣る。

地域要因の将来予測

駅に近い利便性の高い低層住宅地として熟成しており今後も当面は同程度で推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

実際の取引の実態を反映した比準価格及び賃貸を想定し求めた収益価格の2価格が得られた。本件標準地の存する低層住宅地域では、一部にアパート等もみられるが、自己使用目的の取引が中心で、収益価格は低位に求められた。本件では、地域内で実際の取引価格が価格形成の指標となっていることを考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を参考とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高まりつつあるが、常磐線東側の住環境良好な地域等との比較で人気は高くなく、下げ止まりに至っていない。

地域要因の将来予測

大型スーパーの進出、周辺道路の整備等により、利便性が高まりつつあり、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。

価格決定の理由

建築協定により共同住宅の建築が困難なことから、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、牛久市内に存し、取引時点が比較的新しく、特段の事情補正を要しない5事例を採用した。各種補正率も妥当な範囲内にあり、比準価格の精度は比較的高いと判断される。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

接近性、利便性に優れるが、新興の大型開発分譲団地と比較すると人気は高くなく、下げ止まりに至っていない。

地域要因の将来予測

居住性と利便性を兼ね備えた住宅地域として熟成度が高く、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

駅への接近性に優れ、生活利便性も向上していることから、相応の賃貸需要を見込め、また、規模的にも十分にアパート建築可能であるが、アパート等建築目的の土地取得需要は皆無で、自用目的での取引が支配的である。一方、事情補正を要しない、比較的取引時点の新しい事例を多数収集し得た。また、比準値が概ね同一水準にあることから、適切な補修正が施されていると判断できる。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅近接の国道沿いの商業地であるが、西口や郊外路線に顧客が流出している現状等を考慮すると、当面地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅東口の熟成及び郊外の路線商業地の充実に伴う差別化の影響を受け、対象近隣の商業収益が低減していることで収益価格は低位に求められた。比準価格は牛久市のほか近接の取手市の商業地等の規範性の高い事例により試算したもので信頼性は高い。主たる需要者の属性等を勘案した結果、投資採算性よりも取引相場に基づく価値判断が支配的であることに鑑み比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

接近性、利便性に優れる市内有数の住宅地域として熟成しつつあり、牛久駅圏内であっても、選考性は高く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

整然とした住環境を有する住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。牛久駅周辺では有数の住環境を誇り、需給もあり、地価は概ね堅調に推移すると思料される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域である。また収益物件としてアパートも見られるが、賃料の低迷等を反映して、低位に試算された。一方、信頼性が高い取引事例を収集し得たため、比準価格により規範性があるものと判断した。したがって、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅及び農家住宅が散在する地域で、地域要因に特段の変化は見られないが、市場限定に基づく需要低迷から、地価は下落傾向にあると判断した。

地域要因の将来予測

一般住宅及び農家住宅が散在する従来からの住宅地域である。近隣地域を発展させるような要因は見当たらず需要も限定的であることから当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅と農家住宅の散在する地域に存し、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。本件のような地域においては、属人的・地縁的な事情で取引される傾向が強く、そのため、各比準値間にばらつきが見られた。よって本件では、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向をも十分踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

牛久駅の南西方に位置する新興住宅地域である。小売店舗の進出もみられるなど利便性の向上が認められ、熟成が進んでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域であり、住環境は比較的良好な地域である。また付近にスーパーマーケットが開店したことにより利便性が上昇するなど、住宅地域として熟成が進んでいる。

価格決定の理由

上記のとおり2試算価格を得た。市場では自用地の取引が大半であり、収益目的不動産の取引はほぼない。したがって快適性等が価格形成に大きな影響を与えている。当該地域は住宅地域として開発分譲後相当程度の時間が経過しており住環境を保持しつつ利便性が向上し、熟成が進んでいる。以上から価格判定にあたっては主たる需要者の視点に立ち、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。