地域要因

分譲済の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。需要は比較的堅調であり、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

区画整然とした空地の少ない住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因は認められないことから、概ね現状を維持すると予測する。不動産需要は堅調であり、地価は概ね上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅として自己使用することが一般的な住宅地域であるほか、標準地の規模も小さく共同住宅を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視し、自己使用目的での取引が中心となる戸建住宅市場では、現実に発生した取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の大型店舗への顧客流出があり、衰退化の傾向もやや見られ、土地の需要も停滞している。

地域要因の将来予測

古くからの商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の傾向がやや見られるものと予測する。地価は横ばい基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗・店舗併用住宅などの建物が中心になっている。建築費は上昇しており賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性に恵まれた住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

諸官庁に近く生活利便性が良好な市中心部の住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は認められないことから、現状を維持すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が中心の住宅地域であるほか、取引も自用目的が主である。また、標準地の規模も小さく、共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益価格は試算しない。居住の快適性をより重視し、自己使用目的での取引が中心となる戸建住宅市場では、現実の市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、比準価格を採用し、当該標準地の前年価格との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地に近い利便性はあるが、街路幅員、配置等のマイナス条件により需要改善の動きは鈍い。

地域要因の将来予測

商業用途は閉鎖・空家化が見られ、今後緩やかに住宅地域へ移行していくと予測される。地価は長期下落傾向による価格水準の低下や中心地に近い利便性もあり、横ばい状態にある。

価格決定の理由

同一需給圏内での宅地取引が堅調な中、多数の最新の取引事例から信頼性の高い比準価格が求められた。標準地周辺にアパート等の収益物件も多少見られるが、地域を構成する画地は小規模で駐車スペースの確保等地域の需要に見合う賃貸物件の想定は現実的ではないので、収益価格は試算しない。需給圏の住宅需要の動向や、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を以って、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道118号若松西バイパス沿いに、商業施設が漸次開業しており、路線商業地域として競争力を高めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近郊の路線商業地域であり、地主が貸し店舗を建築したり、借地上に貸し店舗等を建築する動きはあるが、更地を取得してまで賃貸用建物を建築する者は少ない。また、投下資本に見合った賃料は徴収されていないことから、収益価格の説得力は高くない。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地や病院、教育施設等との交通接近性に優る利便性の良い住宅地域であるが、住宅地として熟成しており、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

利便性の良好な市街地の住宅地域として、今後も現状を維持してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地南部の普通住宅地域として熟成しつつあり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ普通住宅地域として、今後は熟成してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、投下資本に見合った賃料は徴収されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最近周辺の田地が宅地開発される等、残存農地等の宅地化が漸次進行している。

地域要因の将来予測

開発時期のやや古い郊外の住宅地域であり、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。地価は現在上昇傾向にあるが、今後はピークアウトにより安定化してゆくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であること、及び収益性は重視されない住宅地であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、会津若松市内の住宅地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、衰退化の傾向もやや見られる。

地域要因の将来予測

既成商業地域であるが郊外の大型店舗への顧客流出があり、繁華性が増していく要因は見当たらず、衰退化の傾向がやや見られるものと予測する。地価は横ばい基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗等の建物が中心になっている。建築費は上昇しており賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年は新規開店・開業が見られず、他地域との競争が激しいが、最近の地域経済の動向を反映し、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

国道49号周辺、千石バイパス沿い、飯寺地区等競合する路線商業地域は多い。最近の地域経済の回復傾向を反映し商況は比較的良好と思われるが、土地需要を喚起するには至らず、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

郊外路線商業地域という地域性により相当程度の駐車台数のある駐車場を確保した低層店舗が多く、また、収益価格が取引価格に影響を及ぼすほどに当該地域の賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は参考にとどめる。取引は自己利用目的がほとんどであることから比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの商業地域で、近代的な中高層ビルと旧来からの低層木造建築物とが混在しているが、近年、特に変動要因はない。

地域要因の将来予測

商業施設にマンション等も混在している繁華街の既成商業地域であり、今後も暫くは現状を維持してゆくものと予測される。商業地の地価は現在安定しているが、今後の動向は不透明である。

価格決定の理由

本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、更地に貸ビル等の収益物件を建築する動きはほとんど見られず、また、投下資本に見合った賃料も徴収されていない。一方、比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的である。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。