埼玉県幸手市東２丁目７９５番９(幸手駅・杉戸高野台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,300円
2017年01月01日に行った埼玉県幸手市東２丁目７９５番９(埼玉県幸手市東２−２０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県幸手市東２丁目７９５番９ |
| 住居表示 | 東２−２０−７ |
| 価格 | 61,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 幸手、650m |
| 地積 | 515㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中島信吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島信吾 |
|---|---|
| 価格 | 61,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 敷地上建物の営業店舗が撤退し、一時期空き店舗となったが、昨年10月には新規の飲食店舗が入ったため、個別的要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因 | 路線沿いの商況は地域よって需給ギャップによるバラツキがあるが、背後の住宅地との価格バランスで、地価下落幅は昨年とほぼ同程度に留まった。 |
| 地域要因の将来予測 | 沿線では事業用借地権やオーダーリース方式による貸店舗・ATM等が定着しているが、大型SC等が立地する上高野1丁目地区に比べると需給とも弱くテナントの入れ替りも早い。暫くは不安定な状況が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は幸手市及び隣接市町の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心として首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業借地権やオーダーリース方式による形態が一般的。ただ同一業者間での競合や生き残りの競争激化によって入れ替りが早く、空テナントや店舗等撤退済の土地（借地）も散見される。 地元業者による東2丁目近隣（国道4号沿線）の土地相場は、弱含みが続くものの昨年並みで坪単価20万円程度との事。 |
| 一般的要因 | 東京五輪を控えJリートやオフィス需要は高まってきたが、訪日観光客の「爆買い」は冷え込み、県内企業もポーナス減で個人消費は伸び悩んでいる。 |
佐々木信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木信博 |
|---|---|
| 価格 | 61,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域。全国展開の飲食店等が多く建ち並んでおり、車両交通量も多く市内における繁華性は上位にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後圏央道幸手ICの開設に伴い主要国道としての商業繁華性がより強まるものと予測する。地域の地価下落率については緩和化の傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、幸手市を中心とし、近隣市町をも含む幹線道路沿いの店舗等が見られる路線商業地域と判定した。路線店舗経営は賃貸が主流であるため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心となるものと考えられる。土地相場は坪20万円前後であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。店舗利用の場合、駐車場確保が必須であり、相応の土地面積を要する地域性となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度07256170000001 北緯 139度7211177 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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