東京都台東区上野２丁目４４番５外(御徒町駅・上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,650,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区上野２丁目４４番５外(東京都台東区上野２−１１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,650,000円/㎡としました。

東京都台東区上野２丁目４４番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区上野２丁目４４番５外
住居表示上野２−１１−２
価格1,650,000円/㎡
交通施設、距離上野、690m
地積270㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビルの多い繁華な商業地域
前面道路の状況南8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五十嵐恵美氏による調査レポート

不動産鑑定士五十嵐恵美
価格1,650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因景気の回復に伴い、空室率も回復。上野公園周辺への観光客の増加に伴う影響が期待される。
地域要因の将来予測地域要因について特段の変動が認められないため、今後も店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域へと推移していくいくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR「上野」駅及び「御徒町」駅から徒歩圏に位置するソシアルビルが建ち並ぶ繁華な商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人である。対象標準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。上野地区での不動産投資ファンド等の取引も旺盛であり、底堅い需要があるものの取引は顕在化しないため、価格水準の把握は困難である。
一般的要因土地需要は底堅いものがあり、空室率の低下とともに、不動産価格は上昇傾向にある。不安材料もあるが、景気は回復基調である。

谷藤恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格1,650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因仲町通り沿いに飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ歓楽街にあり、営業上の規制が強化される中でも需要は堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと予測する。一部高値警戒感もあるが地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は台東、隣接する千代田、文京区等の飲食店舗等が多い商業地域である。特に上野、上野広小路、湯島駅等周辺の飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地と代替性が高い。土地の需要者は、店舗建築等を目的とする個人、中小法人、不動産業者等の外ホテル開発業者等の需要も想定される。エリアの特性から市場参加者は限定的であるが地域の希少性から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
一般的要因区内商業地のオフィス需要は改善傾向にあるほか、インバウンドの増加によりホテル需要等が高まり、景気回復により投資意欲拡大は進行中である。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7092376
北緯 139度7711435

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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