東京都台東区上野７丁目４６番２外(御徒町駅・新御徒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,170,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区上野７丁目４６番２外(東京都台東区上野７−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,170,000円/㎡としました。

東京都台東区上野７丁目４６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区上野７丁目４６番２外
住居表示上野７−２−８
価格1,170,000円/㎡
交通施設、距離上野、180m
地積314㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況西16.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木喜代子氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木喜代子
価格1,170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。上野駅に近い商業地であり、景気動向に伴い地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はない。上野駅からの接近条件、行政的条件等が良好であり、マンション用地の需要があるが、当面現状を維持するものと予測する。地価は上昇基調である。
市場の特性同一需給圏は、上野及び東上野等の中高層の店舗等が建ち並ぶ商業地域の圏域である。需要者は台東区の内外に及んでおり、属性は自社ビル取得目的等の法人、貸しビル業者、マンション開発業者等である。市場の需給動向は、JR山手線上野駅からの良好な接近性等により需要動向は堅調である。需給の中心となる価格帯は、土地の総額は、300㎡程度で3億円から4億円程度であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。

金丸昭吾氏による調査レポート

不動産鑑定士金丸昭吾
価格1,170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層事務所ビル等の建ち並ぶ地域で、上野駅に近く稀少性も認められることから、投資の広がりのなかで、需要は強くなっている。
地域要因の将来予測当該地域は、上野駅に近い、昭和通り背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、当面上昇すると予測されるが、今後の景気動向にも影響される。
市場の特性同一需給圏は、上野駅から御徒町駅周辺の、中高層事務所ビル等が多い普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人、不動産業者等が中心となる。近年小規模事務所ビルへの需要が弱かったが、上野中心商業地の需要が強まっていることもあり、一定の需要が見られる状況である。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。
一般的要因景気回復の動きは緩やかだが、台東区の商業地は、外国人観光客の増加、再開発等を反映した浅草、上野中心部を中心に、全般的に需要が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7131236
北緯 139度7778151

参考：該当物件周辺マップ

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東京都台東区上野５丁目１８番２東京都台東区元浅草３丁目２３番１０東京都台東区池之端１丁目１４番２東京都台東区台東３丁目４０番２東京都台東区東上野三丁目１０６番東京都台東区千束一丁目１２３番１東京都台東区上野７丁目２８番１東京都台東区蔵前３丁目６番１外東京都台東区台東１丁目１３８番４外東京都台東区上野２丁目４４番５外東京都台東区上野４丁目２１番３

参考：近隣駅の地価相場

御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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