東京都台東区上野４丁目３８番５外(御徒町駅・新御徒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,600,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区上野４丁目３８番５外(東京都台東区上野４−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,600,000円/㎡としました。

東京都台東区上野４丁目３８番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区上野４丁目３８番５外
住居表示上野４−５−５
価格8,600,000円/㎡
交通施設、距離上野広小路、60m
地積159㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況西36.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

降矢等氏による調査レポート

不動産鑑定士降矢等
価格8,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上野を代表する高度商業地域として特段の要因変動は見られないが、周辺での再開発事業の影響や店舗需要の高まり等で地価の上げ幅は拡大している。
地域要因の将来予測上野駅に近い高度商業地域であり、今後も地域的特性に大きな変化はなく推移していくものと予測される。なお、景気回復基調を背景に、収益性の高い当地域の投資市場に対する市場人の行動はより前向きである。
市場の特性同一需給圏は上野駅周辺の商業集積性の高い地域を主体とし、都心区内の各ターミナル駅周辺及びこれに準ずる商業地域まで広範に及ぶものと判定した。主な需要者は資力ある各種事業者や機関投資家等と見受けられる。近時の観光客増加によりホテル建設等の開発の動きも各所で見られ、中心商業地に対する店舗等の需要も高まっているが、市場での中心となる価格帯（総額）については立地、規模により幅が生じ、まちまちである。
一般的要因景気回復基調を背景に、当標準地の存する台東区商業地は、内外を問わず観光客の増加に伴う経済効果の恩恵を継続して受けている。

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格8,600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上野エリア中心部の繁華性を有する高度商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測上野エリアの中心部の高度商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、東京都心部のターミナル駅及び拠点駅周辺の繁華性を有する商業地域と判定した。需要者の属性は、資金力を有する各種事業会社や不動産投資会社等と判断される。店舗ビル用地等の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は、引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる店舗ビル用地等の価格帯は敷地規模160㎡程度で、13億円から14億5千万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7089711
北緯 139度7735684

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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