東京都台東区東上野２丁目１５番１外(御徒町駅・上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
2,500,000円
2017年01月01日に行った東京都台東区東上野２丁目１５番１外(東京都台東区東上野２−１８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,500,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都台東区東上野２丁目１５番１外 |
| 住居表示 | 東上野２−１８−６ |
| 価格 | 2,500,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上野、360m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所、店舗等が多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西44.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木喜代子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木喜代子 |
|---|---|
| 価格 | 2,500,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 重要な変動はない。標準地に近い昭和通り沿いに25階建ての事務所、ホテルの複合施設「上野イーストタワー」がオープンした。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はない。平成28年4月に標準地に近い昭和通り沿いに25階建ての複合施設「上野イーストタワー」（地上25階、高さ113m）がオープンした。今後も地域要因の向上が見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、台東区内の高価格帯の商業地域及び代替性のある区外の駅近で高容積率の商業地域の圏域である。需要者の属性は、自社ビル取得目的等の法人、貸しビル業者、マンション開発業者等である。市場の需給動向は、標準地の付近に複合施設「上野イーストタワー」が開業し需要動向は良好である。需給の中心となる価格帯は、土地は、400㎡程度で10億円前後であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。 |
五十嵐恵美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 五十嵐恵美 |
|---|---|
| 価格 | 2,500,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 上野イーストタワー等の開業に伴い、商業地としての繁華性が増している。今後もホテル、オフィスビル等の新築が増加するものと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺地域においてオフィスビル、ホテルの建築計画が認められ、今後、更に繁華性が増すものと予測する。地価水準は、供給量が少ないため上昇傾向が続くと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR「上野」駅勢圏の幹線道路沿いの商業地のうち中高層店舗兼事務所ビル等の多い商業地域が中心。需要者の中心は、高度利用を目的とする法人、不動産業者、投資家等であるが供給量は少ない。事務所ビル用地の需要のほか、ホテル用地としての需要が高まっており、価格の上昇傾向は認められるが、需要の中心となる価格帯は規模により幅があるため、その把握はやや困難である。 |
| 一般的要因 | 土地需要は底堅いものがあり、空室率の低下とともに、不動産価格は上昇傾向にある。不安材料もあるが、景気は回復基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7102238 北緯 139度776907 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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