新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番(直江津駅・春日山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,900円

2017年01月01日に行った新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番(新潟県上越市東雲町２−１０−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,900円/㎡としました。

新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番
住居表示東雲町２−１０−２８
価格52,900円/㎡
交通施設、距離直江津、530m
地積332㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅、アパート等が混在する一般住宅地域
前面道路の状況北西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格52,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に位置し、利便性は良好であるが、新興住宅地域に需要が集中し、比較的価格水準が高い当該地域に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測区画整理済の居住環境が良好な一般住宅地域であるが、競合する周辺分譲地や区画整理地の大量供給等があり若干割高感が認められる。地価は下落基調と判断されるが、下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、直江津地区中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者は、旧上越市内の居住者が中心であるが、隣接市からの転入者もみられる。駅南口近くでは、社宅建設やマンション開発が進んでいるが、やや離れた場所では、周辺の低価格水準の新興分譲地との競合関係もあり需給はやや弱含んでいる。土地は1400万∼1800万円程度、新築戸建物件は2500万∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格52,900円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。
地域要因駅や病院に近い優良住宅地であるが未利用地も散見される。他の新興分譲地との競合があり、やや割高感が生じている。
地域要因の将来予測駅や病院との接近性に優れ、区画整理による整然とした画地により良質な住環境を備えている。但し、圏域の割安な分譲地や他の区画整理事業等との競合が影響し、今後地価は軟調に推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は直江津地区中心部及び周辺の区画整然とした住宅地域で、広域的には関川右岸の春日新田地区等も含む。需要者は市内在住の個人。駅南エリアは良質な住環境を備えた優位性から市場参加者の価値意識が高く、比較的底堅い動きをみせていたが、力強さを欠く地域経済の情勢等から買希望額は低下傾向にあり、また他の新興地域との競合等も相まってやや割高感が生じている。中心価格帯は土地1300∼1700万円程度、条件等により偏差が若干大きい。
一般的要因人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1670094
北緯 138度2401317

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)黒井駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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