新潟県上越市新光町２丁目３１５番１(春日山駅・直江津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,500円

2017年01月01日に行った新潟県上越市新光町２丁目３１５番１(新潟県上越市新光町２−７−４８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,500円/㎡としました。

新潟県上越市新光町２丁目３１５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市新光町２丁目３１５番１
住居表示新光町２−７−４８
価格36,500円/㎡
交通施設、距離春日山、900m
地積231㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格36,500円/㎡
個別的要因東側道路であり、日照等の快適性がやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因一部に4m街路も見られる、造成時期の古い住宅地域であり、周辺部の割安で住環境の良い新興住宅地と競合し劣っており、需要は低迷している。
地域要因の将来予測幹線背後に位置する古い開発の既成住宅地域で、地域的特性の変動は少ない。周辺部の区画整理、小規模分譲地や関川東岸の新興住宅地との競合等により、今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は上越市役所付近を中心とした住宅地域一帯であるが、広域的には市内の新興住宅地域全域とも代替関係が成立する。需要者は、市内に居住する個人の一次取得者等が中心である。下門前、土橋第一区画整理事業等による保留地供給、また低価格分譲地の供給等により、近隣地域のように開発時期がやや古い住宅地域は需要競合には劣り、地価動向は下落傾向にある。取引での価格帯は、土地が800万円前後、新築戸建物件は2500万円前後が中心である。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均水準で推移。北陸新幹線開業効果は少ない。地域経済の不透明感から、取引件数、建築着工は前年並で推移している。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格36,500円/㎡
個別的要因東側の道路接面であり、日照等の居住の快適性が若干優る。個別的要因に変化はない。
地域要因開発から期間が経過した地域で、新興地域との競合により選好性は低下している。また、近年アパートが増えて世帯構成や住環境の変化も認められる。
地域要因の将来予測幹線背後に位置し利便性は良好であるが、新たに供給された住宅地域との競合等により、選好性は低下し需要は弱含んでいる。住環境の大きな変化はないが今後も地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は上越市役所付近を中心とした春日区の住宅地域一帯で、広域的には関川東部の有田、新道区の一部新興地域等も含む。主な需要者は市内在住の個人で、旧町村の地域自治区からの転入もみられる。近年、同圏では下門前の区画整理地や木田等で新たな民間開発の分譲販売が行われ供給が増している。そのため開発期の古い地域は相対的に選好性が低下し需要は減退傾向にある。中心価格帯は土地が8百万円前後で、1千万超の物件は流動性が劣る傾向にある。
一般的要因人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1517335
北緯 138度2403351

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)高田駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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