新潟県上越市下門前７４１番１０外(春日山駅・直江津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,600円

2017年01月01日に行った新潟県上越市下門前７４１番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,600円/㎡としました。

新潟県上越市下門前７４１番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市下門前７４１番１０外
住居表示 
価格40,600円/㎡
交通施設、距離直江津、2,700m
地積245㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格40,600円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は見られないが、周辺地域の開発が進むにつれて利便性の高い地域として位置づけられ、地価の下落幅は緩和されつつある。
地域要因の将来予測新興の住宅地域であり、未利用地の利用が進み熟成度を高めていくと予測する。周辺では宅地分譲が進められ、供給が多いために地価は若干の下落傾向が続くが、利便性ある住宅地域であり、下落幅は縮小すると推測する。
市場の特性 同一需給圏は上越市のうち直江津地区関川右岸の標準住宅地域である。需要者の中心は上越市内の個人が大半を占めるが、市外からの転入も見られる。民間の分譲地開発等による供給増加による需要減退等により需給は弱含み。市場の価格帯は、土地の総額は900万円程度、新築の戸建物件は2，400万円∼2，800万円程度が中心。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格40,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、地価は長年下落を続けてきたため、近年は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が多い住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。近くに郊外型新興商業地域があり、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下門前の住宅地域を中心として、広域的には直江津地区中心部周辺及び近郊の住宅地域である。需要者は、上越市居住者を中心とし、周辺市からの転入者も見られる。隣接する区画整理施行区域では300区画超の宅地供給が行われ過剰感もあるが、住宅建設と幹線道路沿い商業施設の新規立地が増えて、需要は底堅い。土地は900万∼1100万円が取引の中心であるが、1000万円を超えると需要が少なくなる傾向がある。
一般的要因上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1616855
北緯 138度2549666

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市大字木田字番匠７８８番３外新潟県上越市中央１丁目１９７番１外新潟県上越市新光町２丁目３１５番１新潟県中頸城郡柿崎町大字三ツ屋浜字西砂原５９７番３新潟県上越市春日新田１丁目３２７番１新潟県上越市大字下源入字四反田４９５番外１筆新潟県上越市大字富岡字観音堂３０４８番４外５筆新潟県上越市西本町３丁目３９０番５外１筆新潟県上越市大字下源入字風網４３７番新潟県上越市大字下門前字遠近田３７４番外新潟県上越市大字上源入字野畔２９７番１５新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番新潟県上越市大潟区土底浜字中稲場１５４９番１新潟県上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外新潟県上越市板倉区別所字前田６２番１外新潟県上越市春日新田５丁目４０３番外

参考：近隣駅の地価相場

春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)黒井駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード