新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１(春日山駅・直江津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,900円

2017年01月01日に行った新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１(新潟県上越市春日野２−４−４５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,900円/㎡としました。

新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市春日野２丁目６５７番３１
住居表示春日野２−４−４５
価格42,900円/㎡
交通施設、距離春日山、1,100m
地積238㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格42,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の大きな変動はない。春日山地区中心部に近く、利便性良好であるが、新興住宅地域に需要が集中し、既存住宅地域の需要は減少している。
地域要因の将来予測一般住宅が多い住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は春日山地区の住宅地域を中心に、関川右岸の区画整理地及び直江津地区と高田地区のほぼ中間に位置する住宅地域である。需要者は上越市周辺に居住する個人である。周辺に割安な民間開発の分譲地や関川東部の下門前土地区画整理事業等の供給があり、これら新興地域との競合等によりやや割高感が認められ、需給はやや弱含みである。取引は土地で900万∼1200万円前後であり、建売物件で2500万∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

佐藤勤氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勤
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。
地域要因閑静な住宅地域で品等も高い。周辺では値頃感のある分譲地の供給圧力があり、地価水準の高い地域では需要は弱含みである。
地域要因の将来予測比較的良好な住環境を有する地域で、利便性等も優り、今後も同程度の住環境を維持していくものと思料する。需給は安定しつつあったが、周辺部での分譲地との競合等もあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は春日山地区を中心に、その外縁部（関川右岸付近を含む）の住宅地域である。需要者は市内の居住者が中心である。周辺地域では比較的開発（小規模分譲地）が旺盛で、対岸地域には関川東部の土地区画整理事業の供給等があり、これらを含む競合する地域と比較すると相対的な割高感が認められ、地価は弱含みである。土地の中心価格帯は800∼1，200万円程度であると認められるが、1，000万円を超える物件は動きが鈍い傾向にある。
一般的要因過去5年間の推移は人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は概ね横ばい傾向で、新築着工戸数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1534718
北緯 138度2294612

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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