新潟県上越市五智３丁目９８３番１(直江津駅・春日山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,200円

2017年01月01日に行った新潟県上越市五智３丁目９８３番１(新潟県上越市五智３−１８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,200円/㎡としました。

新潟県上越市五智３丁目９８３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市五智３丁目９８３番１
住居表示五智３−１８−８
価格27,200円/㎡
交通施設、距離直江津、1,700m
地積241㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格27,100円/㎡
個別的要因東側道路であり、日照等居住の快適性等で優る。
地域要因地域要因に変動はないが、当該地域の如く街路条件に劣る住宅地域に対する需要は落ち込んでいる。
地域要因の将来予測幹線道路背後の道路事情がやや劣る既成住宅地域であり、新興の住宅地域と比較して選好性は低く新規需要は乏しい。地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、直江津地区西部の既成住宅地域を中心として、直江津地区中心部周辺及び近郊の住宅地域も含まれる。需要者は市内居住者が中心である。中小規模の宅地供給のほか、郊外における区画整然とした新興住宅地の供給は多く、道路事情が劣る既成住宅地域の人気は低く、競合により需給は弱含みである。土地は、250㎡程度で700万∼800万円程度が取引の中心と思われるが、新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心は把握しがたい。
一般的要因上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格27,200円/㎡
個別的要因東側の道路接面であり、日照等の快適性が優る。個別的要因に変化なし。
地域要因現在の環境に著しい変化はみられないが、東方の整然とした平地地域に比べて道路や地勢が劣り需要は弱い。
地域要因の将来予測西方背後に歴史的風致を備え、当面は現在の環境が維持されると予測する。但し、当該地域より東方の平地エリア等に比べて選好性の低下が認められ、需要は減退している。今後も地価は下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は直江津地区市街地の西部に形成される住宅地域一帯。特に五智国分、国府エリアとの代替性が強い。典型的な需要者は市内に居住等する個人であるが、既成化が進んだ地域では地縁性がより強まる傾向にある。直江津地区中心市街地周辺には区画整然とした良質な住宅地の供給があり、狭隘道路や丘陵地勢を擁するなど相対的に条件の劣る既成地域では需要が低迷している。市場の中心価格帯は、土地250㎡程度で600万円∼800万円程度。
一般的要因人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1679339
北緯 138度2266023

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)黒井駅(地価相場 38,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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