新潟県上越市中央４丁目１５３２番(直江津駅・黒井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,400円

2017年01月01日に行った新潟県上越市中央４丁目１５３２番(新潟県上越市中央４−５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,400円/㎡としました。

新潟県上越市中央４丁目１５３２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市中央４丁目１５３２番
住居表示中央４−５−４
価格27,400円/㎡
交通施設、距離直江津、850m
地積92㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が密集する既成の住宅地域
前面道路の状況北東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神保和穗氏による調査レポート

不動産鑑定士神保和穗
価格27,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、既成住宅地域に対する選好性は劣る。
地域要因の将来予測直江津駅に近い既成住宅地域であり、狭小住宅が建ち並び、住環境がやや劣ることから今後も現状で推移するものと予測する。地価水準は、新興分譲地域との競合により下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、直江津地区の既成住宅地域が中心である。近隣は画地面積が小さい土地が多い住宅密集地域であり、敷地内に駐車場を確保するのも困難な土地が多く、建物の更新も進まず、当該地域は衰退傾向にある。取引は近隣住民等に限られており、隣接地を売買するケ−スが多く見られ、圏域外からの転入者は殆どなく、需給は限定的である。取引される総額は面積によりまちまちであるが、250万∼400万円程度の取引が多い。
一般的要因上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格27,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。
地域要因の将来予測小規模画地の多い住宅密集地域で、長期的に地域性の変動は見られず、将来的にも同様の状態と推察される。土地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は上越市直江津地区の既成住宅地域である。小規模画地の密集が土地利用上の支障となっており、地域全体として衰退傾向にある。取引は近隣居住者及び関係者等に限られており、圏外からの転入者は少ない。取引総額は面積によりまちまちであるが、100㎡程度で総額500万円以下の取引が多く、高額物件に対する需要は弱い。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1775527
北緯 138度2405701

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市大字木田字番匠７８８番３外新潟県上越市五智３丁目９８３番１新潟県上越市中央１丁目１９７番１外新潟県上越市港町１丁目１５番４外新潟県上越市春日新田１丁目３２７番１新潟県上越市大字下源入字四反田４９５番外１筆新潟県上越市西本町３丁目３９０番５外１筆新潟県上越市五智新町６０番新潟県上越市石橋２丁目２６３５番３３新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番新潟県上越市大潟区九戸浜字滝屋３００番２４新潟県上越市頸城区下吉字越石１３９７番４２外新潟県上越市春日新田５丁目４０３番外

参考：近隣駅の地価相場

直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)黒井駅(地価相場 38,300円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード