埼玉県行田市大字持田字藤之宮２４７４番４(持田駅・行田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,500円
2017年01月01日に行った埼玉県行田市大字持田字藤之宮２４７４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県行田市大字持田字藤之宮２４７４番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 持田、2,000m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、工場、農地等が混在する新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福島經基氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福島經基 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路に接面するほぼ標準的な画地で、個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 29年春の秩父鉄道新駅予定があるも、住環境も若干見劣りし、地価二極化の影響等により、下落基調を維持している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は一般住宅、工場、農地等が混在する新興住宅地域で、29年春新駅開設という要因はあるが、都心部への通勤条件が劣ることに変わりはなく、地価二極化の影響下にあり、当面は現状のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 29年春の新駅予定の有る中で、同一需給圏は、秩父鉄道東行田駅、行田市駅、持田駅勢圏の住宅地域である。主たる需要者は行田市内を中心とした地縁的選好性を有する一次取得者で、都心部通勤の便が劣るため、県央部等需給圏外からの需要は少なく市場もやや限定的となる。市場の中心となる価格帯は中小規模の開発による分譲住宅地で、土地150㎡∼200㎡で500万円∼800万円程度、新築戸建物件は1，700万円∼2，100万円程度である。 |
| 一般的要因 | アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。 |
石井依子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井依子 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域の標準的画地と比較して、接面方位から日照面での居住快適性がやや優るものの、個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | 行田市郊外にてファッションホテル等も存する混在住宅地域であり、上記新駅開設のほか、特に地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域より南方に位置する秩父鉄道の新駅「ソシオ流通センター」が平成29年春に開設予定であるが、目立った土地の用途転換等は現在見られず、現状の住工混在地域として今後も推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秩父鉄道の持田駅、行田市駅、JR高崎線行田駅勢圏の住宅地域。需要者の中心は、行田市及び周辺市に勤務する市内居住者がほとんどを占める。同一需給圏内では小規模な分譲住宅が散見されるものの、行田市の人口が減少傾向にある中、需要の回復は見られず、地価は依然として下落傾向で推移している。土地は150∼200㎡で500万円∼700万円程度、新築の戸建物件は1千万円後半から2千万円前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 行田市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進捗している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 泥炭土壌,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1384876 北緯 139度4290279 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県熊谷市大字三ケ尻字宮島４４９番１埼玉県熊谷市佐谷田字前方８５３番１埼玉県行田市大字持田字油免２１４１番埼玉県行田市大字持田字砂原１６３４番４０埼玉県行田市大字谷郷字明神前４６６番８外埼玉県行田市持田１丁目２９０５番３埼玉県行田市持田５丁目１７４６番８５
参考：近隣駅の地価相場
持田駅(地価相場 40,150円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)行田市駅(地価相場 38,350円/㎡)熊谷駅(地価相場 78,000円/㎡)東行田駅(地価相場 36,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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