兵庫県西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０(宝塚駅・生瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
68,500円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０(兵庫県西宮市宝生ケ丘１−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市宝生ケ丘１丁目１２６４番１４０ |
| 住居表示 | 宝生ケ丘１−３−１１ |
| 価格 | 68,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阪急宝塚、1,600m |
| 地積 | 216㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桑名玉樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桑名玉樹 |
|---|---|
| 価格 | 68,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外並びに都心でも画地規模の小さい地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。対象近隣地域は郊外に属し地価は下落傾向が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の高台の中規模一般住宅地であるが、バブル期以降都心部での土地取得が可能となり、更に都心部におけるショッピングセンター等の建設で郊外は人気薄となっており、当該地域の地価は弱含みで推移すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、郊外の大・中規模造成団地内およびその周辺の中規模戸建住宅地域である。自動車がないと不便な地域であり、市場参加者は相応の所得を要する。都心部に人気が集中する中、郊外は概して人気薄であり、地価は下落基調である。特に、宝生ケ丘等は、急峻な坂道を有するため敬遠されがちである。相場は標準的な画地で1500∼1600万円程度、新築建売で2800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 西宮市は住宅都市として人気があり、都心部の地価は概ね上昇傾向である。ただし、都心回帰の動きはまだ存在し、郊外の地価は弱い。 |
富山有治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富山有治 |
|---|---|
| 価格 | 69,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の住宅地域で、駅からも遠く、利便性が劣るうえ、傾斜が多く高齢者に人気がない。北部ニュータウンでの供給もあり、需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が見られる高台の住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね西宮市北部の阪急今津線及びJR福知山線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者のほか、市外からの転入もある。利便性に劣るうえ、北部郊外での供給過剰もあり、需要は弱い。土地は1，500万円程度、中古住宅は1，500∼3，000万円程度、新築建売住宅は2，500∼5，000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 西宮市は他市からの流入もあり、人口も増加傾向。但し、北部郊外は需要が弱く、供給過剰であり、不動産市場は軟調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8129239 北緯 135度3309663 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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