兵庫県西宮市宝生ケ丘1丁目1264番140(宝塚駅・生瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


68,500円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市宝生ケ丘1丁目1264番140(兵庫県西宮市宝生ケ丘1−3−11)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,500円/㎡としました。

兵庫県西宮市宝生ケ丘1丁目1264番140の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市宝生ケ丘1丁目1264番140
住居表示宝生ケ丘1−3−11
価格68,500円/㎡
交通施設、距離阪急宝塚、1,600m
地積216㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格68,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外並びに都心でも画地規模の小さい地域やスプロール化の進んだ地域等は人気薄である。対象近隣地域は郊外に属し地価は下落傾向が続く。
地域要因の将来予測郊外の高台の中規模一般住宅地であるが、バブル期以降都心部での土地取得が可能となり、更に都心部におけるショッピングセンター等の建設で郊外は人気薄となっており、当該地域の地価は弱含みで推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏は、郊外の大・中規模造成団地内およびその周辺の中規模戸建住宅地域である。自動車がないと不便な地域であり、市場参加者は相応の所得を要する。都心部に人気が集中する中、郊外は概して人気薄であり、地価は下落基調である。特に、宝生ケ丘等は、急峻な坂道を有するため敬遠されがちである。相場は標準的な画地で1500∼1600万円程度、新築建売で2800万円程度である。
一般的要因西宮市は住宅都市として人気があり、都心部の地価は概ね上昇傾向である。ただし、都心回帰の動きはまだ存在し、郊外の地価は弱い。

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の住宅地域で、駅からも遠く、利便性が劣るうえ、傾斜が多く高齢者に人気がない。北部ニュータウンでの供給もあり、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が見られる高台の住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市北部の阪急今津線及びJR福知山線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者のほか、市外からの転入もある。利便性に劣るうえ、北部郊外での供給過剰もあり、需要は弱い。土地は1,500万円程度、中古住宅は1,500∼3,000万円程度、新築建売住宅は2,500∼5,000万円程度が取引の中心である。
一般的要因西宮市は他市からの流入もあり、人口も増加傾向。但し、北部郊外は需要が弱く、供給過剰であり、不動産市場は軟調である。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8129239
北緯 135度3309663

参考:該当物件周辺マップ

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参考:近隣駅の地価相場

宝塚駅(地価相場 168,000円/㎡)生瀬駅(地価相場 175,000円/㎡)宝塚南口駅(地価相場 168,000円/㎡)清荒神駅(地価相場 152,000円/㎡)西宮名塩駅(地価相場 182,500円/㎡)逆瀬川駅(地価相場 180,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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