沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
81,700円
2017年01月01日に行った沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外(沖縄県宜野湾市伊佐２−４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外 |
| 住居表示 | 伊佐２−４−２５ |
| 価格 | 81,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊佐川停、90m |
| 地積 | 291㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東30.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田村就史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田村就史 |
|---|---|
| 価格 | 81,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 国道58号沿いの商業地域であるが、顧客を吸引する商業施設が皆無に近く、宜野湾市と北谷町の国道沿いで最も商業立地条件に恵まれない地域 |
| 地域要因の将来予測 | 宇地泊第二土地区画整理事業区域の国道沿い及び幹線市道沿道に商業施設等の進出が増加しているが、既存商業地では、土地需要が少なく、地価水準も横這い傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宜野湾市及び浦添市の国道及び県道、幹線市道沿いの商業地域が中心。需要者は法人事業者及び個人事業者が中心。近年、宜野湾市の土地区画整理事業地区や浦添市の幹線道路沿いへの大型店舗の進出等により、既存の商業地域では土地の需要が少ない。同一需給圏内の取引はやや少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 |
| 一般的要因 | 県内景気に陰りがみえ、平成29年は景気後退が予想される。建築物価に急騰に対して需要者が反応した結果、建築物価は調整を経て安定化しつつある |
伴清敬氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伴清敬 |
|---|---|
| 価格 | 81,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 宜野湾市内国道58号沿線では各所でマンション等の開発が見られるが、当該地域は旧態依然とした状況が続いており、店舗需要は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該近隣地域は、当面は現在の環境を維持するものと予測する。小規模な店舗が多く旧態依然としており、店舗需要は弱含んでいる。地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね宜野湾市内の商業地域と判定した。特に幹線道路沿道商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが個人事業者も見られる。県内景気は拡大傾向にあり店舗用地等の需要も回復傾向にあるが、商業地の分散傾向も進んでおり、商業環境の変化に対応できていない既存商業地域の需要には弱さも見られる。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 |
| 一般的要因 | 県内経済は拡大傾向が続いている。観光関連が好調に推移し、個人消費や建設関連も比較的堅調、雇用情勢も概ね良好。当市の人口は微増傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域自然植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2872104 北緯 127度7557469 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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