沖縄県宜野湾市大山５丁目９８４番２外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
68,100円
2017年01月01日に行った沖縄県宜野湾市大山５丁目９８４番２外(沖縄県宜野湾市大山５−１３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県宜野湾市大山５丁目９８４番２外 |
| 住居表示 | 大山５−１３−５ |
| 価格 | 68,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大山停、260m |
| 地積 | 333㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹内優志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹内優志 |
|---|---|
| 価格 | 68,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地であり、競争力の程度は中位である。当該競争力について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 交通接近条件の良好な既成住宅地市場では、近時の県内景況や需要の高まりから、地価の上昇傾向が顕著になっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域で空地等なく成熟。建替、敷地集約化等は認めらない。地域特性は現況を維持しつつ推移すると予測。なお付近では大山7号線が開通し、利便性が向上したが、その影響の度合いは現在のところ低位である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大山3∼5丁目等を中心に、宜野湾市内に亘る既成住宅地域。需要者は自用目的の市内の居住者が中心で、那覇市などへ通勤する他市町村からの転入者も散見される。付近の商業施設等進出により利便性の向上が認められる成熟した地域で供給は低位、需要は比較的安定している。土地は2，000万円前後が需要の中心。新築、中古戸建物件はあまり見られないが、業者情報では3，500万円強程度が新築需要の中心。 |
| 一般的要因 | 県内景況は拡大基調が継続。低金利や那覇市の地価高騰より、本島中部へも住宅地需要の高まりが波及してる。人口は微増傾向。 |
山内博人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山内博人 |
|---|---|
| 価格 | 67,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面方位（南東）＋2％ |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、市立大山小学校北側に位置する低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は市内住宅需要の強まりから上方調整過程にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宜野湾市中北部おける既成住宅地域一円。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する市内居住者が大半を占め、隣接する市町村からも見受けられる。北西向き下り段傾斜の地勢や道路事情の劣る場所柄から住宅街の外延的発展の限界が認められる。地縁的選好性の強い地域であるが、地価は市内住宅需要の底上感から上方調整過程にある。土地は300㎡前後で2，050万円程度、中古戸建では3，100万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 人口約9．7万人、沖縄本島の中核都市として発展してきたが基地問題・所得・年金等に対する不安から購入希望者の慎重な姿勢も見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2810886 北緯 127度7468395 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県宜野湾市字伊佐伊利原２８９番１１３沖縄県宜野湾市字大山一里原１０２６番２沖縄県宜野湾市字大謝名港田原６２８番外沖縄県宜野湾市大謝名西原１０７番２沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番１３外沖縄県宜野湾市大山６丁目２５番１２沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６４沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番１５
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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