沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,700円

2017年01月01日に行った沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外(沖縄県宜野湾市普天間２−２１−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,700円/㎡としました。

沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県宜野湾市普天間２丁目４８６番３外
住居表示普天間２−２１−１２
価格75,700円/㎡
交通施設、距離普天間入口停、200m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が多い既成商業地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伴清敬氏による調査レポート

不動産鑑定士伴清敬
価格75,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因商業地域としては衰退傾向にあるが、周辺住宅地域の価格水準からみて安値感が出てきている。
地域要因の将来予測当面は現在の環境を維持するものと予測する。交通利便性の劣る旧来からの商業地域であり広域からの集客力は乏しく店舗需要は弱い。地価は隣接住宅地域との比較で安値感が出てきており上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、概ね宜野湾市内の商業地域と判定した。特に旧来からの商業地域との関連性が強い。需要者は法人事業者が中心だが個人事業者も見られる。県内景気は拡大傾向にあり店舗用地等の需要も回復傾向にあるが、商業地の分散傾向も進んでおり、商業環境の変化に対応できていない既存商業地域の需要には弱さも見られる。同一需給圏内の民間取引は少なく、価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
一般的要因県内経済は拡大傾向が続いている。観光関連が好調に推移し、個人消費や建設関連も比較的堅調、雇用情勢も概ね良好。当市の人口は微増傾向にある。

竹内優志氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内優志
価格75,800円/㎡
個別的要因対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地であり、競争力の程度は中位である。当該競争力について特段の変動は認められない。
地域要因既成商業地としての競争力、需要は低下傾向だが、近時の県内景況や周辺住宅地価との関連により、地価は概ね横ばいから微増で推移。
地域要因の将来予測商況が下落傾向の既成商業地域で、近年住宅の建替えのほか、住宅地需要も認められる。当面は現況を維持するものと予測するも、長期的傾向には留意を要する。
市場の特性同一需給圏は宜野湾市内及び周辺市町村の中心市街地の幹線背後に亘る既成商業地域。需要者は市内でサービス業等を営む個人事業者が典型的。近隣の既成商業地市場では、でいご通り付近等との比較において繁華性は劣り、商業地としての需要は弱含み。ただし、区画整理が進む西普天間地区の動向には留意を要する。土地については規模にもよるが概ね1，500万円∼3，000万円程度が需要の中心。建物込については、把握が困難。
一般的要因拡大基調による県景況の影響はエリアにより異なる。市西部の幹線沿いでは需要が高まるも、既存商業地域ではやや弱い。

環境情報

地形・地質

石灰岩

石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度2891189
北緯 127度7745816

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

沖縄県宜野湾市字大謝名大謝名原５１５番沖縄県宜野湾市字新城西原４４０番１沖縄県宜野湾市字大山新里原１１１６番１沖縄県宜野湾市普天間２丁目１５３番３沖縄県宜野湾市普天間１丁目５９３番１１外沖縄県宜野湾市大謝名５丁目５２２番沖縄県宜野湾市字宇地泊西原５１９番沖縄県宜野湾市新城２丁目３５１番２沖縄県宜野湾市字佐真下赤田地原１６２番１７沖縄県宜野湾市字志真志志真志原２１２番５沖縄県宜野湾市新城２丁目４１４番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード