沖縄県宜野湾市大山３丁目２４番２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
81,300円
2017年01月01日に行った沖縄県宜野湾市大山３丁目２４番２(沖縄県宜野湾市大山３−２４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県宜野湾市大山３丁目２４番２ |
| 住居表示 | 大山３−２４−２ |
| 価格 | 81,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊佐停、500m |
| 地積 | 332㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙平光一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙平光一 |
|---|---|
| 価格 | 80,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした地域で環境条件も良好であるほか、商業施設の充実など周辺地域の利便性が増しており、需要は底堅いため、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市通勤圏における宜野湾市、浦添市などの住宅地が中心となる。需要者は宜野湾市居住者が中心ではあるが、浦添市や北谷町などの隣接市町村からの転入も認められる。区画整理事業地の需要が強いため、その比較においては、既存住宅地域の需要はやや弱いが、環境条件の良好な地域の需要は相応に認められる。土地は200㎡程度で1500万円から1800万円程度であるが、新築供給は少なく、中古物件の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 国内外からの観光客増加や県内景気の拡大等が、不動産市況にも好影響を与えており、地価は上昇傾向にある。 |
仲本徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲本徹 |
|---|---|
| 価格 | 82,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | コンベンションエリアより見劣りするが、区画整理済みの住宅地であり、供給が少なく、需要は根強いことから、地価水準は強含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、宜野湾市及び浦添市の区画整理済みの住宅地域の圏域。需要者の中心は居住目的の個人である。当市の西海岸地区の区画整理地域にあっては需要が旺盛な宇地泊地区の影響もあって、地価水準は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地200㎡程度で1，600万円程度、新築の戸建物件は少ないが、4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、好調に推移し全体的に拡大基調にある。当市の人口は増加傾向にあり、地域差はあるが不動産市場は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2868438 北緯 127度7524971 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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