沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
97,500円
2017年01月01日に行った沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７(沖縄県宜野湾市大山７−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６７ |
| 住居表示 | 大山７−５−５ |
| 価格 | 97,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 老人ホーム愛誠園前停、160m |
| 地積 | 2,158㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東50.0m国道 |
| その他の接面道路 | 南西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
仲本徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲本徹 |
|---|---|
| 価格 | 97,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 適正規模の整形地で、最有効使用との関連においても市場競争力は同程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新規出店は見られないが、ロードサイド型店舗等、全国全県的な店舗のある当該地域の商況は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | ロードサイド型店舗等の建ち並ぶ路線商業地域として現状を維持するものと見込まれる。全国全県的な店舗のある当該地域の商況は安定しており、地価水準は強含み傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、当市及び近隣市町村の路線商業地域である。需要者の中心は、県内で小売業やサ−ビス業を営む法人事業者である。ホテルや全国全県的なロードサイド型店舗を核とした土地利用形態であり、好調な県内景気を反映してこのような地域への需要は根強い。市場の中心価格帯は取引規模がまちまちで見いだし難い。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、好調に推移し全体的に拡大基調にある。当市の人口は増加傾向にあり、地域差はあるが不動産市場は上昇傾向にある。 |
及川季行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 及川季行 |
|---|---|
| 価格 | 97,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 埋め立て地の新興の地域で、画地規模が大きく有効利用されている。利用状況に大きな変化はなく熟成している。 |
| 地域要因の将来予測 | 比較的新興のエリアで敷地規模が大きく、沿道の店舗や事務所等として利用され熟成しており変化は少ない。地価は横ばい圏内で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は地元事業者であるが、沿道型施設として一定規模が確保できる場合には、県内外の小売事業者なども対象となる。消費飽和状態のなか、広域幹線の需要は底堅いが供給は少なく、まとまった規模で供給されることはさらに少ない。なお、土地の利用方法は純化されていないので、利用目的により需要者の業種、必要とされる画地規模や投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。 |
| 一般的要因 | 市の人口、高齢化率とも上昇傾向であるが県平均より低い。住宅地、商業地ともに基盤の整った新興の地域が選好され、移転需要がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,人工地植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度286466 北緯 127度7486918 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県中頭郡北谷町北前１丁目７番４沖縄県宜野湾市字伊佐伊利原２８９番１１３沖縄県宜野湾市字宜野湾前田原１４５番の一部沖縄県宜野湾市字赤道半田原４番沖縄県宜野湾市字大山一里原１０２６番２沖縄県宜野湾市字喜友名喜友名原１３５番沖縄県宜野湾市字大謝名港田原６２８番外沖縄県宜野湾市我如古２丁目７０５番２外沖縄県宜野湾市大謝名西原１０７番２沖縄県宜野湾市赤道２丁目１７５番沖縄県宜野湾市真志喜３丁目１５番１４沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番１３外沖縄県宜野湾市大山６丁目２５番１２沖縄県宜野湾市真志喜３丁目１１番９沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番６４沖縄県宜野湾市大山７丁目１４００番１５
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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