愛媛県新居浜市新須賀町２丁目甲４７４番５(新居浜駅・多喜浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った愛媛県新居浜市新須賀町２丁目甲４７４番５(愛媛県新居浜市新須賀町２−６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

愛媛県新居浜市新須賀町２丁目甲４７４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県新居浜市新須賀町２丁目甲４７４番５
住居表示新須賀町２−６−８
価格41,000円/㎡
交通施設、距離新居浜、2,800m
地積116㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.2m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士清水秀一
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性の良好な住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市内中心部に比較的近い当該地域の地域要因に格別の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。住宅地の地価は、緩やかな下落傾向が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね新居浜市中心部及び周辺の住宅地域。需要者の中心は同地域内に居住の1次取得者が大半を占める。新居浜市中心部まで比較的近く、生活利便性が良好な住宅地域である。同一需給圏内においては大規模開発はないが、小規模の宅地開発は散見される。土地取引は少なく、地価は弱含みである。土地は400万円から800万円程度、新築戸建物件は2，000万円から2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因住友関連企業を中心とする基幹産業の景況感は概ね安定している。不動産市場は二極化・選別化傾向にある。

山口貴弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山口貴弘
価格41,000円/㎡
個別的要因 特に要因変化は認められない。南側街路に接面し、選好性が優れる。
地域要因 市内中心部周辺の住宅地域であるが、特に大きな要因変化は認められない。需給動向はやや弱含みである。
地域要因の将来予測市内中心部に比較的近接する住宅地として、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、新居浜市中心部周辺の中小規模住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市居住の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。従来からの住宅地域であり、特に目立った要因変化は認められない。需給動向はやや弱含みである。土地は400∼900万円程度、新築の戸建物件は2300万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因 住友関連企業の業況は比較的堅調。住宅地地価は下落が続いているものの、下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9689194
北緯 133度2878845

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県新居浜市若水町１丁目甲５３６番３ほか１筆愛媛県新居浜市徳常町甲５５７番３愛媛県新居浜市坂井町１丁目甲５４４３番５愛媛県新居浜市坂井町２丁目甲３５６７番６ほか４筆愛媛県新居浜市新須賀町３丁目甲５６３番１ほか２筆愛媛県新居浜市萩生字岸ノ下１１３７番１愛媛県新居浜市北新町乙９９６番ほか１筆愛媛県新居浜市庄内町２丁目９６５番２２愛媛県新居浜市桜木町乙３７０番６愛媛県新居浜市上泉町甲４６７４番７愛媛県新居浜市松原町甲４８２６番３愛媛県新居浜市若水町１丁目甲４８９番９愛媛県新居浜市一宮町２丁目甲８５６番６愛媛県新居浜市泉池町甲１０７４番１３外１筆愛媛県新居浜市宇高町４丁目１３５４番３愛媛県宇摩郡別子山村字保土野甲３６１番愛媛県宇摩郡別子山村字草原甲１６３番愛媛県新居浜市東雲町３丁目乙３８番４愛媛県新居浜市庄内町５丁目２０９番１１愛媛県新居浜市坂井町３丁目甲４１２３番９９外１筆愛媛県新居浜市一宮町２丁目甲８５６番６愛媛県新居浜市萩生字旦ノ上１９７４番９愛媛県新居浜市一宮町１丁目甲７３３番４愛媛県新居浜市徳常町甲６３１番５

参考：近隣駅の地価相場

新居浜駅(地価相場 51,600円/㎡)多喜浜駅(地価相場 37,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード