東京都千代田区三崎町３丁目７番８外(水道橋駅・九段下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


2,670,000円

2017年01月01日に行った東京都千代田区三崎町３丁目７番８外(東京都千代田区三崎町３−４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を2,670,000円/㎡としました。

東京都千代田区三崎町３丁目７番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都千代田区三崎町３丁目７番８外
住居表示三崎町３−４−９
価格2,670,000円/㎡
交通施設、距離水道橋、120m
地積285㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東22.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田悟氏による調査レポート

不動産鑑定士前田悟
価格2,670,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変化は認められない。
地域要因幹線道路に面する高層ビルの連担する業務商業地域である。地域要因に特に変化の要因は見られない。
地域要因の将来予測駅に近く、周辺には大学、専門学校も多いことから飲食等の店舗付事務所ビルが多く見られる地域である。特に地域要因に変化は見られず、当面、現状のまま推移するものと予想される。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は三崎町、神保町、小川町地区を中心とした幹線道路沿いの準高度商業地域である。需要者の中心は、賃貸ビル業者、不動産開発業者、ファンドを中心とした投資家、学校法人等である。中小規模宅地については、自用事務所取得を目的とする中堅企業も需要者となっている。取引の中心は築浅既存ビルで、250㎡程度の土地で、価格帯は7∼8億円程度である。地価は依然として上昇傾向にある。
一般的要因東京都心部における土地需要は堅調である。東京オリンピックに向けての開発期待も加わって、千代田区の地価は、依然上昇傾向を示している。

浜田哲司氏による調査レポート

不動産鑑定士浜田哲司
価格2,670,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動要因はないが、オフィスビル需要は堅調で、空室率の低下、利回りの低下傾向から地価は上昇している。
地域要因の将来予測水道橋西通り沿いに中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神田神保町、九段、西神田、三崎町、飯田橋地区等の準高度商業地域である。需要者は自用の事務所、各種学校として取得する地元企業等、賃貸ビル業者、投資家等多岐にわたっている。旧来より文教、出版関連の事務所が多い地域であるが、都心の中枢部へのアクセスも良好であり潜在的な事務所の需要が認められる。取引の中心となる価格は5∼10億円程度である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益は高い水準で横ばい。不動産市場は警戒感が出つつも概ね堅調に推移し、融資環境も依然良好な状況。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7009852
北緯 139度7523672

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水道橋駅(地価相場 2,015,000円/㎡)九段下駅(地価相場 2,700,000円/㎡)神保町駅(地価相場 2,670,000円/㎡)後楽園駅(地価相場 1,159,000円/㎡)飯田橋駅(地価相場 2,695,000円/㎡)本郷三丁目駅(地価相場 1,159,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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