東京都足立区保木間１丁目２３番１０(竹ノ塚駅・六町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


233,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区保木間１丁目２３番１０(東京都足立区保木間１−２３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を233,000円/㎡としました。

東京都足立区保木間１丁目２３番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区保木間１丁目２３番１０
住居表示保木間１−２３−１６
価格233,000円/㎡
交通施設、距離竹ノ塚、1,600m
地積187㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに都営住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有沢範芳氏による調査レポート

不動産鑑定士有沢範芳
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。規模・形状とも標準的で、地域内での競争力は普通である。
地域要因駅からやや離れた戸誰住宅が多い住宅地域で、地域的要因に特筆すべき変動要因は認められない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域である。住宅地域としては成熟しており将来的にも現状のままで推移して行くものと予測する。地価はやや上昇の傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は足立区北部で東武伊勢崎線沿線及びつくばエクスプレス沿線の圏域。需要者は足立区及びその周辺区在住の個人が中心で、地縁的選好性のある個人の割合が大きい。中小規模の一般住宅、共同住宅が多い住宅地域であり、土地供給は建売住宅及び中古住宅を中心に安定している。市場での中心となる価格帯は建売住宅の場合で3000万円台中半、4000万円を超えると需要が減少する。
一般的要因景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。

守永豊彦氏による調査レポート

不動産鑑定士守永豊彦
価格233,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因足立区の北部に位置する品等中位の住宅地域で、価格水準がやや低位であるため一定の堅調な需要がある。
地域要因の将来予測当該近隣地域は戸建住宅と共同住宅等の混在地域で、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は堅調で、景気動向により将来的には、一層上昇傾向が強まる可能性があるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は足立区及びその周辺地域の住宅地域で、需要者の属性は主として足立区内等の居住者で若年層を含む一次取得又は買替が中心である。市場の需給動向は景気の回復傾向を反映して堅調であり、将来的な価格上昇を見越した需要も見られ、戸建住宅の売行きは比較的好調である。地域による格差が比較的大きいため中心的価格帯の判定はやや困難であるものの3000万円程度の戸建分譲が多く売買されている。
一般的要因大幅な金融緩和を中心とする景気対策が奏功し土地価格は堅調であり一部では大幅な上昇傾向となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7916458
北緯 139度8070198

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)六町駅(地価相場 178,000円/㎡)西新井駅(地価相場 304,000円/㎡)梅島駅(地価相場 320,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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