長野県上田市上田原字谷口８２７番６(上田原駅・寺下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,200円

2017年01月01日に行った長野県上田市上田原字谷口８２７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,200円/㎡としました。

長野県上田市上田原字谷口８２７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県上田市上田原字谷口８２７番６
住居表示 
価格36,200円/㎡
交通施設、距離赤坂上、700m
地積226㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格36,200円/㎡
個別的要因方位が東向であるほかは標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、目立った変化はない。平成28年6月、道路距離1kmの国道143号沿にホームセンタームサシが開店。
地域要因の将来予測小学校、国道、最寄駅に比較的近いものの、市街地住宅地との比較では相対的に需要は少なく、供給過剰から弱含みの推移が予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は千曲川左岸の住宅地域、需要者の中心は同一需給圏の居住者である。近隣地域は千曲川左岸から、国道、最寄り駅、小学校に比較的近く交通・生活利便性に優れる住宅地域である。当市では中心部に近く利便性の高い地域では比較的需要は増加しているものの、郊外では未だ供給過剰が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地が800万円∼1200万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が標準である。
一般的要因総人口、生産年齢人口とも減少。製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、中小企業では限定的。

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格36,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因熟成した市街地内住宅地域であり、地域要因に格別な変動はない。ツルヤの移転があったが、当該地域への影響は弱い。
地域要因の将来予測熟成した既成の住宅地域であり、当面現状維持と予測。地価は、千曲川左岸においては人口増加傾向にあるものの値頃感ある周辺新規分譲住宅地の競合により、引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、上田原・川辺地区を中心とする千曲川左岸の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心部及び周辺市町村からの転入者も見られる。戸建住宅・共同住宅・市営住宅等が混在するほぼ熟成した住宅団地であり新規需要は少なく、周辺では宅地の開発分譲が進みつつあり、需給は回復の兆しを含みつつも依然弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度。
一般的要因上田市H28．9人口156千人・−2．2％／5年。同高齢化率29．9％・＋11．6pts／5年。H27取引件数1．6千件・−2．4％。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度38717949999999
北緯 138度2212807

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県上田市大字御所字下辻２１１番６長野県上田市中央３丁目５７８３番１長野県上田市大字古里字柳町２１番７長野県上田市大字諏訪形字南中田９６４番１１長野県上田市大字古里字天笠１９５０番１２

参考：近隣駅の地価相場

上田原駅(地価相場 44,500円/㎡)寺下駅(地価相場 48,250円/㎡)赤坂上駅(地価相場 43,200円/㎡)神畑駅(地価相場 43,000円/㎡)三好町駅(地価相場 53,500円/㎡)大学前駅(地価相場 36,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード