福岡県北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９(スペースワールド駅・枝光駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,100円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９(福岡県北九州市八幡東区山路２−１−４６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,100円/㎡としました。

福岡県北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９
住居表示山路２−１−４６
価格46,100円/㎡
交通施設、距離八幡、5,000m
地積225㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木原正人氏による調査レポート

不動産鑑定士木原正人
価格46,000円/㎡
個別的要因不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は特に見られない。
地域要因地域要因に大きな変化は見られないが最寄り駅まで相当距離があり利便性がやや劣る住宅地に対する選好性は低く地価は下落基調が続いている。
地域要因の将来予測近隣地域に格別の変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移すると思われる。中心市街地から相当距離があり、利便性などがやや劣るため需要は低迷し、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、八幡東区の中心市街地周辺に広がる住宅地域と判断する。需要者の中心は、同区の居住者及びその世帯分離者、地域に地縁性を有する者などである。最寄り駅から相当距離があり利便性がやや劣る地域で、周辺には山林が迫る古い住宅団地であり、当該地域の住宅地に対する選好性は低くなっている。当該地域における取引は、規模や建物の築年などによりバラツキがあるが、更地で1000万円程度、新築物件で3000万円程度が中心となっている。
一般的要因景気は回復基調にあるが、人口の減少と高齢化の進展から宅地需要は減退し不動産市況は弱含みで推移している。地価は二極化の様相も見られる。

小野恭嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士小野恭嗣
価格46,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の高台の住宅地域であり特段の変動要因はない。利便施設等が遠く住宅地需要の回復には至っていない。
地域要因の将来予測最寄駅から離れた高台の住宅団地であり特段の変化はなく、今後も現状を維持すると予測する。八幡東区中心部からも相当距離があり利便性の劣る地域であることから需要は弱く地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、八幡東区のうち中心部を除いた住宅地域全般である。需要者の中心は、八幡東区内に在住の居住者のほか当該地域に地縁のある個人である。程度の良い戸建住宅が建ち並ぶ等住宅団地の状況は良好であるものの、最寄り駅から遠く市街化区域の南端付近に位置することから利便性が劣り需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、概ね1000万円程度、新築戸建住宅では2500万円から3000万円程度である。
一般的要因人口は約6万8千人で微減傾向。高齢化率の増加率は市内で最低、人口減少率は市内トップ。区域が狭く傾斜地も多いため住宅地下落率は市内トップ。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生竹林,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8545591
北緯 130度8346145

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県北九州市小倉北区中井１丁目４３番９福岡県北九州市八幡東区勝山１丁目１３７２番１２福岡県北九州市八幡東区大字大蔵字中尾５２９番８８福岡県北九州市八幡東区大字大蔵字傾城ケ谷１６７９番８福岡県北九州市八幡東区帆柱３丁目１８９４番２９７福岡県北九州市八幡東区西台良町２３１番１８福岡県北九州市八幡東区中央２丁目１番１１福岡県北九州市八幡東区末広町４１１７番５福岡県北九州市八幡東区上本町２丁目２６０番２０外福岡県北九州市八幡東区高見３丁目１３８１番３８福岡県北九州市八幡東区槻田１丁目５９３番３９福岡県北九州市八幡東区尾倉３丁目３８番１１福岡県北九州市八幡東区石坪町９番９福岡県北九州市八幡東区槻田２丁目９番２外１筆福岡県北九州市八幡東区川淵町１６４７番９福岡県北九州市八幡東区白川町６番１１

参考：近隣駅の地価相場

スペースワールド駅(地価相場 50,600円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)八幡駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード