福岡県北九州市小倉北区泉台３丁目８６５番８１(南小倉駅・片野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,500円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区泉台３丁目８６５番８１(福岡県北九州市小倉北区泉台３−６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,500円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区泉台３丁目８６５番８１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区泉台３丁目８６５番８１
住居表示泉台３−６−１１
価格54,500円/㎡
交通施設、距離小倉、4,900m
地積269㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を主にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

花田宏治氏による調査レポート

不動産鑑定士花田宏治
価格54,500円/㎡
個別的要因特記すべき変動要因はない。
地域要因旧来からの住宅地域で額の配置状態が悪く、周辺の分譲地と比較して環境条件で競争力が劣るため、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測特別な変動要因はなく、現状を維持し周辺地域には新興住宅地の分譲が行われており環境条件等において競争力が劣ることから地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性対象標準地は小倉北区中心市街地から南西方3．3km付近の低層住宅地で、同一需給圏は隣接する八幡東区の一部を含む、小倉北区の中心市街地外縁部に広がる一円の住宅地域である。主たる需要者は小倉北区の中心市街地に通勤するエンドユーザーである。近隣地域は旧来からの住宅地域であり、少子高齢化が進行するなかで周辺地域において新規の宅地分譲が行われ、新たな競合が生じており、需要は弱含んいる。土地の中心価格帯は1．500万円程度である。
一般的要因国内の景気は生産面に弱含みがみられ、足踏み状態にあったが、諸外国の景気が徐々に回復基調にあることから国内景気についても改善が期待される。

兼重利彦氏による調査レポート

不動産鑑定士兼重利彦
価格54,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化は認められないが、競合する新興分譲住宅地への需要の移行等の影響もあり、諸条件が劣位な既成住宅地の需要は総じて弱含む。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で特段の変動要因等は認められず土地利用は概ね現状維持程度で推移すると予測。周辺類似地域へ需要は移行しており、相対的な競争力も劣後することから、地価は当面、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小倉北区の住宅地域で、典型的な市場参加者は北九州都市圏に勤務先を有する個人と把握される。近隣地域は緩傾斜地勢の既成住宅地域である。地勢や生活利便性等が劣後するという地域的特性が敬遠されていることに加え周辺地域において競合する住宅地の分譲が見られること等もあり、需要は依然として弱含んでいる。周辺の不動産取引動向を見ると、取引の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で、おおよそ1，500万円程度と認識される。
一般的要因緩やかながらも回復基調での推移を続ける景況感等が好感されて地価下落率の縮小傾向も伺えるが、緩傾斜地の既成住宅地にあってその効果は限定的。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度867744
北緯 130度8473018

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

南小倉駅(地価相場 67,750円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)枝光駅(地価相場 66,400円/㎡)西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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