広島県福山市本郷町字原３１１１番３外(松永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った広島県福山市本郷町字原３１１１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

広島県福山市本郷町字原３１１１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県福山市本郷町字原３１１１番３外
住居表示 
価格19,400円/㎡
交通施設、距離松永、2,800m
地積347㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格19,400円/㎡
個別的要因特別な変動要因は認められない。
地域要因農家・一般住宅が混在する地域で、地域要因の変動は特になく、周辺には宅地開発も見られない。需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測 農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域で、市街化移行の可能性は低く、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。好転要因は見受けられず、地価動向は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部の市街化調整区域及び一部市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、圏域内に地縁性をもつ居住者が多く圏外からの転入者は少ない。旧来からの農家住宅を中心とする地域で、空き家や未利用地も見られ、需要は弱含みである。圏域の不動産取引は低調である。取引される価格は更地で概ね700万円未満が標準である。取引される地積はばらつきがある。
一般的要因 緩和された資金が不動産市場に流入している。不動産市況は、立地優位物件への需要は、特に、好調である。

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格19,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからある集落の中心部で、特段の変動要因はないが、不動産取引は低調であり、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、市街化調整区域内の古くからの住宅地域であり、当面特別な変動要因はなく現状を維持すると予測する。居住者の高齢化の進行等の影響を受けて、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部の市街化調整区域を中心に、隣接する市街化区域の一部を含む住宅地域の圏域である。需要者は同一需給圏内で地縁性の強い自己所有を目的とする個人が大半を占める。対象地周辺については、一般住宅、農家住宅等が多く見られる地域で総じて発展要因に乏しく、公法上の規制等からも不動産取引は低調な地域である。市街化調整区域内の農家集落的住宅地域であり需給とも弱く、需要の中心は見出せない。
一般的要因生活利便性の良い地域では地価は下げ止まり乃至回復傾向にあるが、郊外では人口減少、高齢化の進行等により地価の二極化が顕著になりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4693468
北緯 133度2459511

参考：該当物件周辺マップ

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広島県福山市本郷町字納屋１０３２番３広島県福山市今津町字宮下７９番３広島県福山市本郷町字天神前２８５６番１広島県福山市沼隈町大字草深字山添２２３５番４外

参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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