埼玉県富士見市大字上南畑字中下内手４１６番１１(柳瀬川駅・みずほ台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
71,100円
2017年01月01日に行った埼玉県富士見市大字上南畑字中下内手４１６番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県富士見市大字上南畑字中下内手４１６番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 71,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鶴瀬、2,900m |
| 地積 | 223㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木良彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木良彦 |
|---|---|
| 価格 | 71,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化区域に近接する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はなく、地価は横ばいとなっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の農家集落地域であったが、都市計画法34条11号区域に該当しているため、相続等を契機として農地等が市場に供給され、徐々に宅地開発が進むものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武東上線で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町内の住宅地域である。需要者の中心は、富士見市及び周辺市町の居住者で、広い敷地を求め自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかな回復傾向にあるが、外縁部に位置し利便性が劣る地域であることから地価は横ばいとなっている。土地は200㎡程度で1，000万円台半ば、新築戸建物件は2，000万円台後半が需給の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 国内景気は緩やかな回復基調にあるが、先行き不透明感もみられ、増加傾向にあった市内の取引件数は下半期に入り減少に転じている。 |
堀口剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀口剛 |
|---|---|
| 価格 | 71,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 都市計画法第34条11号に該当しているため、他の市街化調整区域内に比して土地利用の活性化が図られているが、地価は横這い化傾向を示した。 |
| 地域要因の将来予測 | 要因変化に消極的な市街化調整区域内に所在しているが、新規の建売住宅による土地利用の活性化が徐々に進行している。地価は建売住宅の販売価額の停滞化を反映し、横這い化状況で推移するものと判断できる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね富士見市・ふじみ野市・三芳町の市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は同一需給圏の内、一部他市からの需要者も見られるが、富士見市内の30歳∼40歳代の取得者層が中心を占める。宅地開発に市街化区域に比較して遅行してはいるが、建売住宅等による開発が徐々にではあるが進行しつつある状況である。価格帯は、土地225㎡程度の新築で2，500万円∼3，000万円足らずが需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は回復傾向を示しているが、一部の中小企業では将来の経営に陰りを感じており、消費の伸び悩みと共に不動産市場にも停滞化状態が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8559589 北緯 139度5791937 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県志木市大字宗岡字深町４５７番２７埼玉県志木市中宗岡２丁目９１２番４埼玉県志木市中宗岡１丁目８４３番８埼玉県志木市柏町６丁目４番９６埼玉県志木市上宗岡５丁目５１４番６埼玉県富士見市大字下南畑字竹ノ内３６２５番１埼玉県富士見市大字水子字北袋２９９３番４長野県諏訪郡富士見町落合字上ノ原３０６０番５２
参考：近隣駅の地価相場
柳瀬川駅(地価相場 230,500円/㎡)みずほ台駅(地価相場 185,000円/㎡)志木駅(地価相場 227,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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