埼玉県志木市上宗岡１丁目７１７４番４８(柳瀬川駅・志木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った埼玉県志木市上宗岡１丁目７１７４番４８(埼玉県志木市上宗岡１−６−４０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

埼玉県志木市上宗岡１丁目７１７４番４８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県志木市上宗岡１丁目７１７４番４８
住居表示上宗岡１−６−４０
価格152,000円/㎡
交通施設、距離志木、2,700m
地積110㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等も見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳元康浩氏による調査レポート

不動産鑑定士徳元康浩
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測志木駅北方の徒歩圏外に形成された、利便性のに劣る住宅地域で、今後も現況の住環境を維持していくものと予測する。地価動向は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は志木市及び隣接市内で、東武東上線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であるが、他地域からの転入も見られる。志木駅からバス便利用が前提となり利便性も劣るため、取引需要は弱含みの地域で、徒歩圏内の住宅地域に比して割安感のある新築建売住宅の供給が多い。市場の中心価格帯は、土地は110㎡程度で1，000万台中盤から後半、新築戸建は3，000万円前後から前半である。
一般的要因志木市内の人口は増加傾向である。不動産の取引件数はやや減少、取引価格と地価はやや上昇、賃料はほぼ横ばい傾向にある。

栗原誠氏による調査レポート

不動産鑑定士栗原誠
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上宗岡地区の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。
地域要因の将来予測最寄駅から遠距離の低層住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね志木市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は志木市の居住者が多くを占める。志木駅の北方約2．7kmと接近性に難があるものの一般住宅を中心とした住宅地域で、地価は落着きがみられ安定傾向にある。土地は約110㎡で1，600万円程度、新築戸建住宅は3，000万円台前半の物件が取引の中心である。
一般的要因志木市は人口、世帯数はここ数年微増傾向にあり、景気は緩やかな上昇傾向の状態にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8428382
北緯 139度5804441

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

柳瀬川駅(地価相場 230,500円/㎡)志木駅(地価相場 227,000円/㎡)みずほ台駅(地価相場 185,000円/㎡)北朝霞駅(地価相場 221,000円/㎡)鶴瀬駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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