埼玉県北葛飾郡松伏町田中３丁目１１番９(大袋駅・北越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,500円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡松伏町田中３丁目１１番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡松伏町田中３丁目１１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡松伏町田中３丁目１１番９
住居表示 
価格65,500円/㎡
交通施設、距離北越谷、3,800m
地積186㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況未利用地も残る区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格65,500円/㎡
個別的要因南西道路で快適性に優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。
地域要因最寄駅から距離のある住宅地で需要は弱含みであり、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測未利用地も見られるが、今後は徐々に宅地されるものと予測される。地価は最寄駅から距離があり弱含みである。
市場の特性同一需給圏は松伏町・越谷市・吉川市の東武伊勢崎線等各駅からバス便利用の住宅地域の圏域である。需要者は松伏町及び同一需給圏内の第一次取得層であり、同一需給圏外からの流入は少ない。需給は利便性において劣るため弱含みで推移している。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約150㎡程度で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因都心から約30km圏、東武伊勢崎線の駅北越谷駅からバス便に位置し、人口は平成21年をピークとして減少傾向にある。

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格65,500円/㎡
個別的要因北西側道路で日照はやや劣る。
地域要因戸建住宅を中心にアパートも混在する住宅地域である。鉄道駅が近傍に存せず、周辺人口も減少傾向で地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測特段の変動要因は無く、当面は現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松伏町内及び吉川市、越谷市のバス便の一般住宅地域の存する範囲と判定される。松伏町居住の一次取得者層が主たる需要の中心であるが、割安感から近隣市からの転入者も見受けられる。町内の人口は減少傾向にあり地価も依然として弱含みで推移している。50坪程度の規模の土地で約1，000万前後、新築物件で2，000万円前後が主たる価格帯と判断する。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体が活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9219158
北緯 139度8076236

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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