埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,000円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３(埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１−１４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,000円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３
住居表示ゆめみ野１−１４−１０
価格82,000円/㎡
交通施設、距離北越谷、5,000m
地積176㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が多い区画整然とした新興住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格82,000円/㎡
個別的要因北道路で日照条件は劣る。
地域要因戸建住宅を中心とする住宅地域である。鉄道駅が近傍に存せず、周辺人口も減少傾向で地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測住民の高齢化などから、地域的な活力は緩やかな衰退傾向での推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は松伏町内及び吉川市、越谷市のバス便の一般住宅地域の存する範囲と判定される。松伏町居住の一次取得者層が主たる需要の中心で、割安感から近隣市からの転入者も見受けられる。ゆめみ野地区は町内における相対的市場性は優れたエリアであるが、実体経済の回復実感は弱く、在庫は昨今だぶつきの傾向にある。土地は50坪で，1，300万円程度、新築戸建は2，500万∼2，700万程度の水準である。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体が活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格82,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因最寄駅から距離のある住宅地で需要は弱含みであり、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅が多く見られる大規模に開発された環境良好な住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松伏町・越谷市・吉川市の東武伊勢崎線等各駅からバス便利用の住宅地域の圏域である。需要者は松伏町及び同一需給圏内の第一次取得層であり、同一需給圏外からの流入は少ない。需給は利便性において劣るため弱含みで推移している。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約150㎡程度で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因都心から約30km圏、東武伊勢崎線の駅北越谷駅からバス便に位置し、人口は平成21年をピークとして減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9236406
北緯 139度8208056

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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