埼玉県北葛飾郡松伏町大字上赤岩字本村１１４５番(北越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,100円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡松伏町大字上赤岩字本村１１４５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,100円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡松伏町大字上赤岩字本村１１４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡松伏町大字上赤岩字本村１１４５番
住居表示 
価格30,100円/㎡
交通施設、距離北越谷、5,300m
地積528㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格30,200円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な中間画地であり、市場競争力は弱い。個別的要因に変動はない。
地域要因松伏町郊外の農家集落地域であり、交通利便性が劣る地域である。可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は下落基調にある。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とした農家集落地域であり、市街化調整区域にあることから、静態的に推移するものと予測する。松伏町は鉄道が通っておらず、市場選好性は低いため、地価水準は当面弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は松伏町及び越谷市の市街化調整区域内の農家集落地域と考察される。需要者は町内在住の自用目的の個人が中心である。上赤岩地区は北越谷駅からバス便利用圏にあり、市場選好性は弱く需要は弱含んでいる。地価は依然下落基調にあり、下値を探る状況にある。土地の中心価格帯は1㎡当たり30，000円前後、300㎡で900万円前後と分析されるが、市街化調整区域は物件の法的適合性の可否、需要者の目的等により価格が異なることも多い。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格30,100円/㎡
個別的要因規模からは農家分家が主たる需要者と判断される。
地域要因市街化区域に近接する立地であり代替競争案件と比した競争力は普通程度である。
地域要因の将来予測特段の変動要因は無く、当面は現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松伏町及び周辺市の市街化調整区域内に農家住宅地域の存する範囲と判定される。需要は対象地程度の規模である場合は農家分家が主たる中心であり、公法上の規制から開発目的の購入は少ない。景気の先行き不透明感及び松伏町の人口減少等の要因で周辺地価は依然として下落傾向で推移している。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体が活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9170902
北緯 139度8183235

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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