埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２５９９番４(大袋駅・北越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
65,600円
2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２５９９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２５９９番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 65,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北越谷、4,600m |
| 地積 | 102㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅のほか駐車場等も存する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大山光男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大山光男 |
|---|---|
| 価格 | 65,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で快適性に優れるが、形状、街路条件等は概ね標準的である。 |
| 地域要因 | 最寄駅から距離のある住宅地で需要は弱含みであり、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が多く見られる既成の住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松伏町・越谷市・吉川市の東武伊勢崎線等各駅からバス便利用の住宅地域の圏域である。需要者は松伏町及び同一需給圏内の第一次取得層であり、同一需給圏外からの流入は少ない。需給は利便性において劣るため弱含みで推移している。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約150㎡程度で1，000万円前後、新築戸建住宅で2，000万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 都心から約30km圏、東武伊勢崎線の駅北越谷駅からバス便に位置し、人口は平成21年をピークとして減少傾向にある。 |
小泉努氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉努 |
|---|---|
| 価格 | 65,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側で町道に接面しており、方位において優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 北越谷駅からバス便利用圏にある住宅地域である。可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は下落基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も現状を維持し安定的に推移していくものと予測する。松伏町は鉄道が通っておらず、市場選好性は低いため、地価水準は当面弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、松伏町圏域のバス便利用の住宅地域である。需要者は、当町在住の自用目的の一次取得者が中心であり、分譲目的の建売業者の参入は近年減少している。内前野地区は北越谷駅からバス便利用圏にあり、市場選好性は弱く需要は弱含んでいる。地価は依然下落基調にあり、下値を探る状況にある。中心価格帯は土地については面積150㎡で1，000万円前後、新築戸建住宅は総額2，300万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9216877 北緯 139度8148862 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８埼玉県越谷市大字増林字根通３７８９番１埼玉県越谷市大字増林字境地垣根添２６６６番１埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字深町５７７番４埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字沼底３３５３番２埼玉県北葛飾郡松伏町大字築比地字前田１７１３番２埼玉県北葛飾郡松伏町ゆめみ野１丁目１７２０番１３埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字内前野２７９５番２埼玉県北葛飾郡松伏町田中２丁目９番５埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字深町６３０番９埼玉県北葛飾郡松伏町大字松伏字河原町３１４９番２埼玉県北葛飾郡松伏町大字大川戸字神明１８３番
参考：近隣駅の地価相場
大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード