東京都台東区蔵前２丁目８番４外(蔵前駅・田原町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


989,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区蔵前２丁目８番４外(東京都台東区蔵前２−４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を989,000円/㎡としました。

東京都台東区蔵前２丁目８番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区蔵前２丁目８番４外
住居表示蔵前２−４−５
価格989,000円/㎡
交通施設、距離蔵前、近接
地積254㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西27.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金丸昭吾氏による調査レポート

不動産鑑定士金丸昭吾
価格989,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因台東区南東部の幹線道路沿い既成商業地域で、事務所需要に本格的な回復が見られないことから、マンションへの移行が進みつつある。
地域要因の将来予測当該地域は、蔵前駅に近接する江戸通り沿いの普通商業地域であり、今後は店舗付共同住宅等も増えてくると考えられる。地価水準は、当面は上昇の傾向と予測されるが、今後の景気動向にも影響される。
市場の特性同一需給圏は、台東区南部の幹線道路沿い等を中心とする普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。近年小規模事務所ビルへの需要が弱かったため、マンションへの移行も進みつつあるが、最寄駅に近接する地域で利便性が高く、需要は上昇している状況である。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。
一般的要因景気回復の動きは緩やかだが、台東区の商業地は、外国人観光客の増加、再開発等を反映した浅草、上野中心部を中心に、全般的に需要が認められる。

桝本行男氏による調査レポート

不動産鑑定士桝本行男
価格989,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年、徒蔵スポットとして人気のエリアとなりつつある。幹線街路沿いの商業地として、マンション需要が高まっている。
地域要因の将来予測近年、古くから製造・卸の集積地としての歴史をもつ台東区南部・徒蔵（カチクラ）エリア（御徒町∼蔵前∼浅草橋にかけての2km四方の地域）として、若い女性に人気のスポットとなり、発展が期待されている。
市場の特性同一需給圏は、江戸通りや蔵前橋通り、春日通り等の幹線街路沿いの商業地域を主体とし、台東区南部のエリアにおいて店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ需給圈域と判定される。その需要者の中心は地元の事業者や不動産業者等であるが、マンション開発業者等の参入も見受けられる。依然として先行き不安が残るが、当圈域におけるオフィスの需給については交通利便が良いことから概ね安定している。市場での土地の中心価格帯は、総額2∼3億円程度と把握される。
一般的要因景気減退から、円安、株高、原油安の影響もあり、回復傾向にある。不動産市場は、マイナス金利の影響も見られる。建築費は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7026638
北緯 139度7906204

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)浅草橋駅(地価相場 1,269,500円/㎡)浅草駅(地価相場 954,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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