埼玉県越谷市登戸町３２６番６１(蒲生駅・南越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


126,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市登戸町３２６番６１(埼玉県越谷市登戸町５−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市登戸町３２６番６１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市登戸町３２６番６１
住居表示登戸町５−２４
価格126,000円/㎡
交通施設、距離新越谷、1,200m
地積100㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格126,000円/㎡
個別的要因接面道路は東側で、幅員6mである。競争力の程度は普通である。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等の共同住宅が混在する住宅地域である。今後も現在の住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は越谷市内、並びに隣接市の東武伊勢崎線沿線各駅から徒歩約15分程度の住宅地域であり、典型的な需要者は同一需給圏内に居住の一次取得者である。利便性も良いが供給は少なく地価はほぼ横ばい傾向である。取引の中心となる価格帯は100㎡前後の土地で1，300万円から1，500万円程度、新築戸建住宅で3，000万円前後である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが、個人消費の伸びは低調である。越谷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

吉田弘志氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田弘志
価格126,000円/㎡
個別的要因東道路で北道路に比べるとやや快適性は高いが、特段の変動要因はない。
地域要因小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域で徐々に熟成しているが、特段の要因変化はない。
地域要因の将来予測戸建て住宅と共同住宅等が中心の低層住宅地域であり、今後も住宅地域としての環境を維持し熟成していくものと思われる。地価は当面横ばい基調で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、草加市、春日部市を圏域とする。需要者の中心は圏域に居住する1次取得者及び買換需要者層が大半を占める。需給は比較的安定して推移しており、地価もおおむね横這い基調で推移している。土地は1千3百万円∼2千万円程度、新築戸建住宅は2千5百万円∼3千5百万円程度の物件が取引の中心を占める。
一般的要因景気の先行き不透明感はあるが、低金利等の経済政策を受け需要はおおむね堅調で、地価は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8724813
北緯 139度7983237

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県越谷市東越谷２丁目９番３埼玉県越谷市蒲生旭町２３３１番１埼玉県越谷市大字西方字上手３０２２番１ほか６筆埼玉県越谷市蒲生２丁目１１３１番１埼玉県越谷市蒲生茜町１２番１３埼玉県越谷市中町９２７番２埼玉県越谷市南越谷１丁目２０番１０外埼玉県越谷市蒲生旭町２３７２番４埼玉県越谷市蒲生３丁目１１７３番８埼玉県越谷市大沢字飯御免６０３番７

参考：近隣駅の地価相場

蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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