埼玉県草加市八幡町字笹塚１１５３番５外(新田駅・松原団地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


99,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市八幡町字笹塚１１５３番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を99,000円/㎡としました。

埼玉県草加市八幡町字笹塚１１５３番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市八幡町字笹塚１１５３番５外
住居表示 
価格99,000円/㎡
交通施設、距離新田、1,700m
地積148㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川憲氏による調査レポート

不動産鑑定士北川憲
価格99,000円/㎡
個別的要因道路が北東側であるが、日照、通風等居住の快適性の程度は、概ね普通である。
地域要因新田駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣る住宅地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は東武伊勢崎線沿線で、概ね草加市、越谷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、30∼50才台の1次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅からやや離れているものの一定の土地需要が見込まれることから地価は横ばい傾向にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積100㎡程度）は、更地で1、000万円前後、新築戸建住宅で2、500万円前後である。
一般的要因当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。

安川千春氏による調査レポート

不動産鑑定士安川千春
価格99,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因産業道路以東の住宅地域で需要はやや弱いものの、相対的割安感から地価水準は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、周囲には農地や駐車場等も見られることから小規模宅地開発とインフラ整備が進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東武伊勢崎線沿線の草加市、越谷市等の圏域。需要者の中心は市内居住の一次取得者層が主流を占める。周囲には農地や空地も見られやや供給圧力が強いものの、低層住宅地域として徐々に熟成度が増しており相対的割安感もあって、需給関係は安定的に推移している。土地は120㎡程度で1200万円前後、新築戸建ては2500∼2700万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、当管内でもタイムラグを伴って経済政策の効果が徐々に顕在化し、地価水準は横ばいから強含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8524257
北緯 139度8040932

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県越谷市蒲生南町９番８埼玉県草加市氷川町１４６０番１埼玉県草加市旭町５丁目６１６番３埼玉県草加市栄町３丁目１００２番１０埼玉県草加市金明町字道下１２２番９埼玉県草加市栄町３丁目９８７番１６埼玉県草加市金明町字道下４１５番１埼玉県草加市栄町２丁目１０２８番１外埼玉県草加市栄町１丁目６９１番３外埼玉県草加市新里町字毛長沼外瓦３９１番４外埼玉県草加市金明町字沼田８３９番６埼玉県草加市八幡町字曽根６６８番２０

参考：近隣駅の地価相場

新田駅(地価相場 142,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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